惠州仲恺高新区生物科技产业用地成交 两万两千平方米招商

【片区概况】

仲恺高新区一宗编号 ZKD-001-75-01 的工业地块完成出让，用地面积两万两千一百二十平方米，成交价三千三百七十一万元，折合地面价一百零二万元每亩，在本市近期成交的同类地块里属于偏高水平。产业准入写得相当特别：广地龙养殖生产基地、水蛭养殖生产基地，以及配套的生物科学实验室。这是一宗带着明确特定养殖品类与研发功能组合的供地，把农业生产、养殖基地与实验室放在同一宗地上，本身就传递出比较清晰的产业意图

【核心参数】

• 地块编号 ZKD-001-75-01，用地性质工业用地
• 用地面积 22120 平方米，容积率 2.5，建筑面积 55300 平方米
• 成交价 3371 万元，地面价 102 万元每亩
• 产业准入：广地龙养殖生产基地、水蛭养殖生产基地、生物科学实验室
• 投资强度不低于 70 万元每亩
• 年产值或营收不低于 2.3 亿元，地均年产值不低于 694 万元每亩
• 年税收不低于 0.05 亿元，地均年税收不低于 14 万元每亩
• 竞得人：惠州仲恺荣城发展有限公司

【低投资强度与高产值门槛的组合】

这组监管指标初看有点矛盾：投资强度只要七十万元每亩，在全市同类地块里几乎处在低位，但年产值却要求不低于二点三亿元。这个组合其实很好理解——养殖类项目的固定资产投入并不高，主要支出在场地整理、温控设施与循环水系统上，不需要昂贵的精密设备；但产出端因为涉及药材原料与生物提取物的加工，单位价值远高于普通农产品。换句话说，这里要的不是重资产制造，而是轻资产加上高产出的生物资源利用模式

容积率二点五意味着五万五千平方米的建筑会在两万余平方米的用地上向上发展。对养殖与实验室混布的业态来说，这种布局需要做好流线设计：活体养殖区通常对环境温湿度有专门要求，且涉及气味与废弃物处理，应当布置在常年主导风向的下风向；实验室区域则要求相对洁净的环境，宜放在另一侧并独立设置通风系统。两套系统在空间上分离、在功能上衔接，是这个项目能否顺畅运转的关键

【招商导向】

一百零二万元每亩的地面价之所以偏高，与地块的每亩产出要求直接相关。按监管口径，地均年产值不低于六百九十四万元每亩，折算下来这块两万余平方米的用地要承担二点三亿元以上的年营收。企业在测算时应把产业链位置想清楚：如果只做初级养殖，很难达到这个口径；只有把初加工、提取物纯化与终端产品配制这些环节一并纳入，产值的实现才有现实基础

对有意向在仲恺布局生物资源类项目的企业，建议先明确三件事：一是自身所属的环评类别能否在园区落地，涉及活体养殖与生物提取的项目在环保审批上有专门要求；二是供水排水条件，养殖与水处理环节的用水量与排水标准都需要提前核定；三是温度控制所需的电力保障，一旦停电造成养殖环境失控，损失往往难以挽回，备用电源的投入不应省。把这三项前置落实之后，再与业主谈具体条件，谈判的底气会足很多

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