海南楼事：从“住宅先行”的文旅大时代向“文化产业结合”蜕变
编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？
（文/张志峰编辑/马媛媛）凭借国际一流的热带海岛、沙滩、海洋、空气、气候、生态等旅游资源，海南在上世纪末至21世纪初期修复楼市泡沫伤痛的过程中，逐渐形成一套“住宅开发先行、文旅配套跟上”的旅游地产开发模式。
自从这一模式问世，整个海南迅速迎来了文旅大爆发的高光时刻，至今领衔全国。以至于在云南、江浙等内陆旅游大省进行大型文旅项目规划时，常常发出“做好海南文旅承接”的决心。
特别是2020年疫情以来，叠加了离岸免税概念的海南更加成为国内休闲度假首选之地。
事实上，海南乃至全国的文旅产业发展时间并不长，就像雅居乐所说，21世纪之前的旅游概念主要停留在观光与休闲方面，因此除了少数几个被国资把持的旅游资源极为丰厚区域之外，少有大量资本愿意驻足。
2001年，仍在为抚平楼市泡沫而皱眉的海南迎来了一个新的任务：建设国际旅游岛。这一概念的提出，立刻吸引了全国各地大小企业和投资者的目光。
不过一开始，上一次泡沫余威犹在，各大资本尽管看好这座旅游岛的未来，但除了一些零星小动作之外，更多地还是在试探和观望。
这一情况线年之后，因为一些布局文旅业务较早的企业已经开发出一种极为诱人的文旅地产新模式：先与地方政府协商勾地，再以地块为抵押获得贷款，先开发和预售住宅回款，以减轻资金压力和获取现金流，最后再逐步开发配套的商业和旅游度假项目来吸引游客。
特别是一些较为偏远区域，由于人口不足、知名度较低、地方国资开发资金不足等因素，往往为了招商引资给出丰厚的土地政策，划出一片土地任由开发商施为。
其中，前者所在儋州，由于洋浦港的存在，经济总量仅次于海口和三亚，但均有洋浦港一力支撑，除此之外几乎没有任何其他产业和旅游收入，而海花岛所在地原本更是在一片汪洋，由恒大耗费10余年功力，填海修建的3座人工岛组成，前后已投资总额约1600亿元。
而后者尽管毗邻三亚，同属北纬18度线以南的热带海洋性气候区，风景也不次于三亚，但在2009年雅居乐入主之前几乎也是一片荒滩，又由于此前海南环岛高铁尚未开通，交通不便而导致无人问津。据销售人员介绍，当时47岁的雅居乐创始人陈卓林考察之后，认为这是对旅游资源的极大浪费，乘直升机钦点了这块占地超过1.5万亩的沿海港湾，几乎押上了当时的全部身家。
事实证明，两个大型文旅项目的投资都是卓有成效的。目前，海花岛初步落成，核心1号岛以主题乐园形式为招牌，覆盖全球28个旅游业态，加上免税店的投入以及初期海量的推广补贴，已经做到广为人知，且吸引了来自全国的海量游客等到体验。而住宅所在的2、3号岛销售情况也十分顺利，已经进入尾盘清理阶段。
雅居乐清水湾的情况也相差无几，长达12公里的海岸线%的森林覆盖率加上国际高尔夫球场、游艇帆船小镇、冲浪比赛等顶级配套同样吸引了大量游客与投资者，大量住宅、别墅及商铺几乎销售一空，一举奠定了企业打造顶级文旅产业的地位。
另一方面，受到海花岛与清水湾项目所开发的文旅配套资源及巨额收益吸引，目前儋州海花岛附近及陵水清水湾度假区附近早已聚集了大量来自全国各地的资本投入，其中不乏万科、绿城、碧桂园、中南等知名开发商。
事实上，除了这两个区域之外，此时的整个海南都处在这样一种爆发式发展的大文旅时代。短短十余年间，海南岛遍布的大大小小文旅项目及依附其上的中高端住宅和商业数之不尽，用一句当地人的话来形容：“所有你听说过的开发商，这里几乎都有。”
当然，各大房企在将足迹走遍这座岛屿，为这片土地带来旅游经济大发展的同时，也或多或少留下了一些弊病。
除了房价短时间内飞涨，远超本地购买力承受范围导致旅游资源被“外地人”长期霸占之外，更多地则是由于资本逐利本质所产生的遗留问题。
其中，最为常见的就是“住宅先行，文旅跟上”这一开发模式在被其他文旅项目复制过程中产生。
文旅地产的核心必然是旅游资源，受到地域差异性影响，各地的旅游资源和旅游条件大不相同，因此常常出现开发商注重于住宅、商铺的销售，而缺乏动力继续进行后续旅游产品的开发与运营，部分项目即便顺利完成建造，也可能因入不敷出而荒废。
进而造成由于缺乏配套，连附加其上的房屋的度假、投资属性也逐渐减弱，最终沦为鬼城的资源浪费。
同样，眼馋于早期布局海南文旅的高额收益，海南的大文旅时代迅速蔓延全国，造成全国范围内文旅项目、文旅小镇等产业大发展的同时，也留下了多如牛毛的鬼城。
有数据显示，从文旅项目的全国分布来看，目前TOP100房地产企业60%都有文旅项目，而这60%房企中绝大部分都曾布局海南文旅。
例如2012年同样落地陵水的富力湾旅游度假项目，除大量沿海别墅与住宅产品之外，还计划打造中国第一个世界级海洋主题公园项目。
出人意料的是，住宅项目去化情况虽不及部分热门区域，但也为企业带来丰厚收益，但去年已经开门营业的海洋主题公园却由于地理位置相对偏远，而本地消费水平又难以承受等原因游客十分稀少，工作人员数量远超游客的尴尬情况在旅游淡季几乎每天都在发生。
观察者网实地调查发现，该项目距离人气较旺的雅居乐清水湾大盘约28公里路程，位置较偏，附近除了几个村落散布在山脚下外，所见之处皆为大山及公路。
或许也正因此，富力对于是否按照计划继续投资建设这个占地2000亩的超级文旅项目也颇为犹豫不决。放眼望去，项目仍有许多蓝色简易房和亟待完善的娱乐设施，施工速度十分缓慢。甚至一度传出富力打算将其放上销售货架，寻求买家接盘的消息。
有知情人士向观察者网指出，该项目前期已投入不少资金，但短期内要想实现盈利难度不小，在这样的情况下继续按照计划加大投资力度就显得殊为不智，这或许是富力考虑出售项目的主要原因。
值得一提的是，与这个海洋主题公园相应，位于三亚海棠湾的复星集团旗下亚特兰蒂斯水世界即便处于炎热的旅游淡季仍旧人满为患。
然而这里在复星的打造下早已形成特殊的酒店群度假区，淡季动辄2000-3000元一晚、旺季动辄超过5000元一晚的高昂价格，对于绝大多数消费群体而言可谓名副其实的“销金窟”，随着未来其他地区旅游资源的不断开发和完善随时面临被取代风险，同样可能造成极大的资源浪费。
此外，根据多地销售人员介绍，观察者网统计发现，作为候鸟式旅游岛，除三亚、海口等少数热门旅游度假区或本地人口较为稠密地区或可以保持淡季30%、旺季60%的较高入住率之外，包括富力湾在内的绝大部分区域住宅项目房屋空置十分严重，其入住率在旺季才能勉强达到20%-30%，淡季几乎都在10%左右，甚至更低。
这样的状况一直持续到2018年前后，随着全国楼市进入新一轮强调控，作为“试验田”始终走在政策前列的海南省自然是重中之重。
过去动辄已亩计算商业勾地模式逐渐被公开市场招拍挂所取代，开发商再也难以低价拿到一块足够大且旅游资源足够优质的地块进行大范围开发；同时，海南新增供地大量配建商业（一般住宅用地不超过20%），加之全域限购限贷政策束缚，令房企认为无利可图，彻底宣告海南文旅进入低谷期。
2018-2020年，随着海南建设自由贸易港政策的出台和完善，一度在业内被认为海南文旅产业迭代升级的绝佳时机。
作为海南文旅标杆项目的打造者，雅居乐认为，中国旅游可以大致分为4个阶段：早期是观光游，第二阶段是90年代的休闲游，第三是21世纪初的旅居度假游，也是此前20年间海南文旅的主要表现形式；现在正在进入4.0时代——深度体验游，尤其需要把文化植入到项目中。
2021年7月，海南省人民政府办公厅印发《海南省“十四五”旅游文化广电体育发展规划》中提到，为发挥景区和度假区的集聚优势，推动旅游产品集群化发展，完善旅游全产业链供给体系未来海南将着力打造购物旅游、医疗康养旅游、海洋旅游、文化旅游、体育旅游等5大重点旅游产品。
其中，在购物旅游方面，海南将持续打造离岛免税购物旅游热点，引进更多免税市场主体，促进免税商品消费与旅游结合，大力发展进口商品展销业。就目前而言，新兴文旅产业发展中最为完善、分布最广、也是收益最高的就是由免税概念打造的免税店购物旅游产业。
2020年以来，作为海南经济发展C位的离岛免税在疫情的发酵下，逐步抢占全球免税市场成为世界关注的焦点，且根据专业机构预测，海南或将在短期内成为全球最大的免税市场。
海南省商务厅发布数据显示，2021年一季度海南离岛免税收入153.9亿元，同比增长416.6%。
此外，在医美医疗康养旅游方面，崛起于国际会议概念下的博鳌镇，重新提出建设博鳌乐城国际医疗旅游先行区的新诉求。
科技概念板块，以袁隆平试验田所在地三亚市崖州区打造崖州湾科技城的建设也卓有成效，目前，第二批“科创中国”试点城市（园区）已经获批，对于加速人才聚合、提高技术集成能力具有重要意义。
值得一提的是，随着海南文昌市龙楼镇自“航天旅游热”兴起以来，大力发展之下，新增商铺900多家，其中酒店和宾馆有32家。为了更好服务观看火箭发射的游客，酒店还开发了航天海景房、航天主题下午茶等相关产品。
不过问题依旧存在，例如正在建设中的博鳌乐城国际医疗旅游先行区放眼望去，大大小小医院数十上百家聚集在一起，街上却几乎见不到一个行人，也找不到一个便利店、商场等配套设施，以至于只能接待“纯自理”人群，大量医疗资源空置；再如文昌的航天旅游同样面临管理运营不善，周边配套和基础设施落后甚至缺失的尴尬困境。
而业内普遍认为，这些真正依附于各种文化概念兴起的文旅产业以后会越来越多，正在逐渐占领未来的旅游市场，这对于人们对于改善旅游消费体验，推动文化和旅游融合发展至关重要。
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