越南北部工业用地Q2净吸纳217公顷创两年新高

SSI Research报告显示，越南工业用地租赁需求在2026年第二季度明显复苏。北部地区净吸纳量达到约217公顷，为2024年第一季度以来的较高季度数值，较2026年第一季度134公顷大幅增长

南部市场同步改善，净吸纳量达到约67公顷，高于第一季度的57公顷，也远高于去年同期的10公顷。工业用地租赁价格继续上涨，但增速温和——CBRE数据显示，北部平均要价143美元/平方米/租期，同比增长2.9%；南部185美元/平方米/租期，同比增长3.7%

这一数据清晰地勾勒出越南工业地产市场的区域格局：北部凭借相对较低的土地成本和成熟的电子产业链，正成为FDI涌入的主战场

2026年前8个月，越南北部地区吸引新增注册FDI资本229亿美元，同比增长68%，该水平比南部地区高出66%。仅加工制造业一项，8个月内就吸引了121亿美元FDI资本，同比增长86%

FPTS Research分析认为，北部工业房地产市场的优势主要体现在三点：土地租金相对合理、可供出租的土地储备充足、电子和高科技生产生态系统已经形成。海防、北宁、太原、兴安四省构成北部工业核心带

从2020年到2026年第三季度，北部地区获批投资政策的工业园区土地面积比南部高出41%。2024年至2026年第三季度期间获批的面积是2021-2023年期间的2.04倍，这部分土地将在未来3-5年内为市场补充可观供应量

北部土地租金143美元/平方米，南部185美元/平方米，每平米价差超40美元。对于占地面积大的制造业项目而言，这一价差意味着数百万美元的成本差异。北部在土地成本上的优势，正吸引更多劳动密集型和中等技术含量产业北移

但南部并非没有优势。胡志明市周边同奈、平阳、隆安、西宁等省交通基础设施持续升级，巴地-头顿省港口条件优越，适合出口导向型产业。来自中国大陆、台湾和香港的租户仍是新建工业园区的主要驱动力

行业分析师提醒，2026年上半年工业园区开发商净利润同比下降40%，投资成本上升（征地拆迁、建材价格上涨约20%）正在压缩新项目利润率，预计将从超过50%收窄至30-35%。选址决策需综合考量成本、物流、供应链和政策多重因素

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