报告期内，公司继续围绕(全渠道泛家居业务平台服务商)的战略定位，积极把握市场发展机会，旨在利用原有家居商场高效的渠道网络能力、强大的供应链整合能力和积累多年的家居行业运营管理经验，借助自有的家装业务管理平台和IMP智慧营销平台，提升家装设计交付能力和线上消费者触达线下流量承接转化能力，进而为顾客提供覆盖整个装修周期的更加个性化、高质量的家装服务以及更加贴近终端消费者需求的购物体验。

　　公司在保持自营商场健康增长的同时，不断夯实自身核心优势，累积平台精细化的运营管理能力，从资本撬动进化为管理赋能。公司持续践行“轻资产、重运营”的经营决策，通过拓展委管商场和特许经营商场数量，稳步提升市场占有率的同时控制公司自建商场的资本投入。

　　报告期内，公司制定多店态并行的规划，甄选代表集团商品及消费者分层精准运营战略布局的百MALL商场：32家1号店、9家至尊MALL及59家标杆商场。同时，持续贯彻“拓品类、重运营”战略，优化品牌结构，加速品类主题馆打造，以期快速抢占所在市场中高端市场的消费者心智，完成逾三百个主题馆的打造。

　　截至报告期末，公司经营了95家自营商场，278家委管商场，10家战略合作商场（1），69个特许经营家居建材项目（2），共包括485家家居建材店/产业街（3），覆盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市，总经营面积22,303,547.50平方米。

　　截至报告期末，自营商场总经营面积8,455,485.57平方米，平均出租率94.1%。其中，一、二线城市自营商场经营面积占比超80%，通过先发及选址优势构筑起了强大的护城河。报告期内，成熟商场同店增长率（4）为16.8%。自营商场稳健的出租率及租金收入增长充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，也为持续吸引潜在优质品牌商户、拓展与巩固委管商场合作方的合作关系起到积极示范作用。报告期内，公司新设3家自营商场，关闭1家自营商场，另有1家商场由委管商场转自营商场。截至报告期末，公司有19家筹备中的自营商场。

　　截至报告期末，委管商场总经营面积13,848,061.93平方米，平均出租率91.4%。其中，三线及以下城市委管商场经营面积占比约70%，委管商场助力公司实现区域补位并以轻资产模式实现下沉市场的快速渗透。报告期内，公司新开20家委管商场，关闭14家委管商场，另有1家委管商场转为自营商场。截至报告期末，公司筹备的委管商场中，有327个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块，其中，三线及以下城市筹备中的委管商场数量占比超70%。随着全国社会经济的整体水平的平稳发展、城镇化战略持续推进和居民人均可支配收入不断提升，公司将在全国范围内重点加快委管商场的发展步伐。

　　（1）本公司持有山东银座家居有限公司46.5%股权，与山东省商业集团有限公司并列为山东银座家居有限公司第一大股东。截至2021年12月31日，山东银座家居有限公司及其下属控股子公司在中国境内合计运营10处家居商场。战略合作经营商场是指本公司基于战略目的考虑，通过与合作方共同投资、共同持有物业并且共同经营的家居商场。

　　（2）特许经营家居建材项目指本集团以特许经营方式开业经营的家居建材店、家居建材产业街。对于该类特许经营家居建材项目，本集团部分参与项目开业后的日常经营管理。

　　（3）家居建材店/产业街指本集团在综合考虑经营物业物理形态、经营商品品类等情况下，从便于经营管理角度出发，将拥有独立场馆标识的家居建材店及街区称作家居建材店/产业街。

　　（4）「成熟商场同店增长率」指所有已有三个完整财政年度运营记录且截至报告期末仍在运营的自营商场（包括联营、合营）于报告期内的经营收入较去年同期的增长。

　　截至报告期末，依托红星美凯龙601828）线下商场实体网络，家装门店覆盖全国25个省、直辖市、自治区的200余个城市,累计已开设了253家门店。

　　公司加大新一代家装平台系统项目的建设，已完成了包括流量管理平台（投放聚合、营销网站、CRM、分发）、业务经营管理平台（家装、公装）、供应链管理平台（采购管理、招采投标平台等）的开发建设，并建立了从流量投放、获取到二次分发的专业数字化营销能力。

　　公司积极开拓的同城新零售模式，已初显成效，基于商场的数字化升级及线上流量入口的有效布局已初见成效。报告期内，公司核心商场已实现数字化升级，除了对于商场端的场域数字化升级之外，先后完成对线上选品、内容供给、数字运营、流量承接及营销模式的升级与创新。公司将持续推进公司数字化基础设施能力建设，实现对于商品及消费者即货和人的数字化升级，从而打造人货场三位一体的互联网运营平台。

　　面对市场消费态势和市场竞争趋势的变化，公司从区域定位、客群划分、品类优选等更精细的颗粒度出发，陆续在全国商场落地超级百MALL及九大品类馆，构建起了横跨建材、家具、家电的高端流量生态。在商场店态升级方面，2021年公司推进一省一标杆商场战略落地，统筹同城多店商场差异化定位规划，甄选了代表集团战略布局的百MALL商场：32家1号店、9家至尊MALL及59家标杆商场，并加速实现构建落地。

　　公司持续优选符合消费者需求的主流品类和品牌，通过打造家居生活体验馆来优化商场品类布局，推动体验式沉浸式消费。2021年，公司升级了9大主题馆战略，实现智能电器、国际进口、设计客厅、高端定制、软装陈设、系统门窗、精品卫浴、睡眠生活、潮流家具9大品类的全面覆盖，越来越多的品类进入红星美凯龙平台，丰富商场生态圈的同时也帮助更多的家居品牌实现跨区域市场的拓展。三大店态九大主题馆聚合全域流量，公司基于对商品及消费者的数字化全面解析，细分品类及品牌，将消费者流量高精度的二次分发至品牌商家店铺，实现公私域流量的互通联动，最终实现场内流量的承接复用与深度运营。

　　结合拓品类整合模式，积极拓展中高频消费品类商品，提升租赁面积占比，以缩短消费者到店周期盘活到店流量。以智能电器馆为例，打造与传统家电卖场差异化的套系化、场景化、高端化特征，结合丰富有效的的多元化的消费者触达形式及营销活动，提升了消费者联单购买率及客单值，从而吸引头部及中腰部品牌及经销商进驻商场的积极性，驱动智能电器馆快速多店落地，提升了相关品类租赁面积。

　　在三城五展及展店联盟方面，公司将加速推进与国内最大家居展览品牌中贸展战略合作的高度、广度和深度，继独家主办中国建博会（上海）、中国家博会（上海）、中国建博会（广州）、中国建博会（深圳）之后，与中贸展再度签订战略合作协议，独家主办中国家博会（广州），通过构建“3月看广州琶洲、9月看上海虹桥”的连锁展会平台新发展格局，助力家居品牌厂商、经销商跑赢区域市场新发展。

　　此外，公司以“818”为线下营销活动核心节点，孵化有辨识度的家居营销IP，并逐步加强在城市经销商端与品牌总部端的口碑和影响力，联合品牌与经销商深度参与，逐渐在消费者端形成口碑及心智。

　　报告期内，在品牌工厂服务端，公司继续优化大客户服务系统，进一步升级大************可视化、渠道推广精准对接等功能，优化上线和开放品牌、客户在线沟通的服务平台，建立专属服务账号，提升大客户服务效率和合作粘性。共挖掘入库3787个品牌，其中123个新品牌，持续增强在库品牌活力。在经销商服务端，公司继续借助龙翼系统加强对全国商场的经销商信息的调研并形成数据沉淀，进一步提升对经销商的服务能力，从而提升商户经营效率，降低运营成本。

　　本公司搭建的招商业务中台，联动商场、品牌工厂、经销商，开创线上路演招商新模式严选招商，推动线上线下招商一体化。报告期内，公司累计为百余个商业合作及新热销潜力品牌提供严选招商服务。公司的严选招商团队助力商业合作品牌及新热销品牌提高其对接经销商的力度，帮助品牌增强招商效果，从而补缺空白市场。

　　2.1.4持续提升租金精细化管理水平，通过品类规整，实现租金收入持续增长

　　报告期内，公司利用龙翼大数据系统对商场日常租金定价和续签价格调整进行可视化分析和指导，进一步通过增加系统和人工校准功能细化租金定级定价管理，通过完善展位租金定级定价机制。同时，加强异常展位数据分析，从而提升管理效率，保证整体租金健康持续增长。

　　在具体品类楼层落位方面，主题馆对各楼层区域的流量起到了有效的规划和调整作用，通过调度趋势品类和高毛利品类往高区楼层聚集，有效释放高区楼层租金价值，进一步减小级差地租。在提升坪效的同时，通过品类规整、二级品类不跨层等具体营运举措，精准运营到店流量，助力租金收入持续增长。

　　家居行业逐步进入精细化运营时代，随着主题馆的初步落地，“超级品类节”应运而生，已然成为行业内外极具影响力的品类营销活动。报告期内，共成功举办了十二档超级品类节活动，包括“超级沙发品类节”、“超级全屋家具品类节”、“超级橱柜品类节”、“超级地板品类节”、“无国界沙发品类节”、“超级儿童家具品类节”，通过核心城市和核心场次的方案审核、蓄客工具升级、品牌品类分会场设置等精细化运营，实现全域总曝光超21亿次，成功打造全国性单品类消费IP。基于九大品类馆全国范围内的有序落地，“超级品类节”活动使品类营销得以常态化，通过在多个垂直品类的精细化深耕，有助于部位商场对大促活动之外的日常流量流量运营，进一步提升了消费者对于红星美凯龙品牌的粘性。

　　同时，公司整合并强化行业资源，进一步聚焦品类精细化营销，扩大营销差异化，全年共计打造超级家装节、51HOME趴节、618理想生活狂欢季、10月全球家装狂欢季、天猫双11全球狂欢季五档全国性大促活动，统一造势，实现全年活动营销传播总曝光30亿次。

　　报告期内，通过聚焦社群营销、数字化精准营销、直播、会员营销、楼盘营销等8大流量运营渠道，探索流量运营SOP，赋能商场企划营销人员，打造商场私域流量池。同时，在线上化运营能力的加持下，红星美凯龙以最短的链路打造线上线下一体化服务闭环，加速助力品牌商家提升从线上推广、线下承接到转化的营销效率。

　　全民营销方面，平台实现团达人基数稳中有升，月活跃团达人数超10万，为家居集团大促、品类节活动、尖选王牌等进行持续传播和蓄客引流，实现极低成本社交传播和精准蓄客。

　　社群运营方面，公司通过腾讯打造社群营销工具，包含“引流蓄客”、“客户运营”、“数据中心”3大版块核心功能。并通过活码功能、标签体系、群发工具、离职继承等功能实现用户的精细化运营，打造微信端的私域流量池。截止报告期末，用户总数超10万人。

　　数字精准营销方面，公司与字节跳动旗下的两大2B平台“巨量引擎”及“火山引擎”联手启动了“双擎计划”，探索基于家居行业场景下的营销新模式。通过整合商场、品牌工厂、商户端资源，与字节跳动深度合作，持续优化媒介组合结构、流程、工具应用及后链路承接，内容端强化平面、短视频等生产能力。

　　数字运营管理方面，公司聚焦升级“活动营销”、“流量运营”、“营销管理”3大版块的核心数字化营销工具。并通过全面链接抖音系交互、腾讯系传播、阿里系成交等优势，实现从线上引流、用户运营到线下承接转化的全链路营销。同时通过进一步迭代智能营销核、隐号外呼的标签体系、即时触发等功能，实现流量线索在获取后的筛选、触发、分发、沉积的全闭环流程。报告期内，数字化营销工具已做到主要核心商场全覆盖。

　　联合营销模式是公司构建行业共赢生态圈的全新尝试，基于公司自建的精准投放平台，以开放并容的姿态，携手家居产业链利益各方，为生态圈伙伴创造价值。基于IMP平台赋能下，公司正持续深化与品牌工厂及经销商线上互动引流、线下体验成交的全新的家居联合营销模式，赋能全行业快速构建数字化的全域全场景全链路全周期的用户运营共同体，逐步从根本上解决精准流量获取难、流量成本高、流量利用率低的营销痛点。报告期内，充分整合品牌工厂和商户的营销资源，基于全国性大促、“超级品类节”以及“超级尖选王牌”和“超级同城购”为核心的面向品牌而开展的同城营销场景，进一步提升流量运营能力，实现跨品类跨品牌的联单复购；通过不断完善优质案例库及落地执行规范，提升联合营销项目对品牌工厂、商户的销售回报，从而带动更多品牌工厂、经销商投入效果类广告投放预算参与联合营销。在家居行业逐步进入存量竞争、流量日益分散的大背景下，联合营销模式高效快速地整合家居行业资源，实现资源共享并降低营销成本。

　　报告期内，公司推动以现场管理、环保宣传、服务提升、人才建设为核心的营运管理升级，通过升级智能客服、营运风控体系，更新完善营运管理标准、商品质量管理体系及商户信用管理体系，全方位提升顾客家居消费体验及满意度。

　　商品质量管理体系方面，对商品质量管理体系进行了全面升级，严控商场在售商品质量风险，报告期内，与14家权威第三方检测机构联合，统筹全国商场的神秘买家检测，监控重点品类品牌，对检测不合格产品予以下架、暂停销售、二次复检及工厂发函等处理，确保售出商品符合国家环保质量标准。

　　绿色环保方面，公司联合中国质量认证中心，深入工厂开展源头生产检查、产品抽样检测。针对全国核心商场终端展位完成绿色展陈升级，为品牌发声宣传的同时，科普消费者如何选购更绿色的环保家居产品。

　　商户信用体系方面，持续开展以商户信用管理为核心的商户管理工作，结合消费者评价、销售指数、送装满意度等关键指标，推广升级商户信用管理视觉识别系统，提升消费者商户信用分类感知度。报告期内，逾百家商场完成商户诚信公示升级，有效提升了商户信用管理。

　　顾客服务体系方面，推动以服务到家为核心的服务升级，在提升商场服务能力、提高联盟商户服务规范的同时，充分融合品类节打造主题月/主题季活动，截至目前，服务到家板块已结合睡眠生活馆、软装陈设馆、智能电器馆等九大主题馆，为顾客提供包括床垫除螨、沙发保养、家电清洗、窗帘清洗等专业优质的到家服务。以软装品类为例，先后联合15大软装品牌打造了“软装焕新服务季”活动，通过提供维保服务、软装设计方案等方式为软装品类实现全方位引流。报告期内，“服务到家”全年累计服务42万户家庭，客户满意度高达100%。

　　截至报告期末，顾客净推荐值67.35%；服务满意度95.96%，送货安装满意度95.27%，商品满意度95.42%，环境满意度97.06%。

　　（三）扩展性业务稳步发展：“家装家居一体化、线上线下一体化”战略持续升级

　　面对家装行业“大行业，小公司”的市场格局，公司依托自身强大的供应链整合能力、遍布全国的实体商场网络，以解决顾客的痛点为己任，本公司致力于打造一个集设计、选材、施工、智能、环保和服务于一体的家装国民品牌，提供“选装修、买家居，都在红星美凯龙”的一站式、个性化的高品质服务。此外，公司在保持业务持续发展的同时，不断夯实自身核心优势，重点在平台能力、精细化管理方面苦练内功，通过流量运营管理平台、家装/公装系统平台的建设，做到了管理过程数据化、科学化，确保了家装及公装项目的工期、质量和品质。

　　本公司开拓了包括在家居商场内开设直营门店、实行合伙人制度拓展加盟门店、全屋整装、与地产商合作批量精装业务等模式，为品牌工厂和经销商引流带单，形成协同效应，有效降低了家装和商场家居端整体的获客成本。

　　家装品牌差异化布局方面，依托全品类运营能力、供应链整合能力、遍布全国的实体商场网络，打造“家倍得”、“更好家”、“振洋”等定位于不同终端消费市场的家装品牌。其中，“家倍得”系定位于中高端全案定制的家装品牌，门店设立在商场内核心区位，提前获客锁客的同时，家装合同所涉及的主辅材在商场范围内全量闭环采购，为商场内商户形成有效地引流带单并贡献增量销售；“更好家”定位于中端整装市场，通过供应链模式实现源头直采，不仅可以减少产品中间流通环节，同时降低采购成本、让利消费者。“振洋”服务于豪宅私邸等高端消费群体，提供一站式高端定制解决方案。

　　数字化建设方面，公司自主研发了全屋整装全链路ERP系统、数字营销工具及CRM系统，打造了家装业务数字化能力；工艺技术研发方面，在防霉、防渗、防开裂、防潮、别墅降噪等方面均有工艺技术突破，并取得了相关的实用新型专利。报告期内，公司完成了多个应用/产品的上线应用，包括家装ERP、员工端、项目经理端、供应链端、招采平台等，通过这些产品线，已完成了包括流量管理平台（投放聚合、营销网站、CRM、分发）、业务经营管理平台（家装、公装）、供应链管理平台（采购管理、招采投标平台等）的开发，并建立了从广告投放、获取消费者线索到流量二次分发的专业数字化营销能力。家装系统平台建设方面，通过家装核心业务流管理系统、C端客户小程序、供应商订单管理系统，实现了对家装核心业务的线上流程化，支持了施工现场的移动化管理，提高了业务管理效能。

　　作为国内头部的家居零售企业，公司新零售版图充分考虑了家居行业“低频高客单、重服务重体验”的特性，在业内开创了线上线下同城零售模式，以推动产业数字化转型。公司于2019年与阿里巴巴签署了战略合作协议，共同拓展家居新零售领域布局，旨在借助阿里巴巴在新零售领域先进的经营理念与技术能力，进一步推动公司的泛家居消费产业链数字化升级。公司与天猫的“家居同城新零售”项目是上述公司与阿里巴巴战略合作中的核心环节，旨在借助天猫线上赋能，结合红星美凯龙线下商场与服务，为用户带来更好的家居购物体验。家居同城新零售线上的主阵地是天猫平台的“红星美凯龙官方旗舰店”（“天猫同城站”），采用LBS

　　（LocationBasedServices，基于位置的服务）技术进行本地化商品展示和服务承接，可根据用

　　户地理位置向其推送所在区域的本地化数字卖场界面。用户进入“天猫同城站”界面后，后台系统会自动生成所在城市的美凯龙线下商场的商品和服务的信息。用户足不出户即可咨询或选购美凯龙商场中的家居产品，并通过图文、视频、三维场景等多种方式了解商品详情。选中特定商品后，用户可采用线上直接购买或预约到附近门店体验后购买两种购买方式，实现家居同城商品“线上展示引流、线下体验消费”的一体化闭环。

　　报告期内，公司始终重视同城站运营能力建设，先后完成对选品、商品运营、流量承接、内容供给形式及营销模式的升级与创新。选品方面，公司实行“271”商品分层策略，即20%引流款、70%热销款、10%形象款，并制定30个核心二级类目全覆盖的供给策略，提升商品运营颗粒度；流量承接方面，建立了流量及客资复用机制，通过商品详情页推荐算法的优化及针对商场导购带单激励机制，实现前段品类为后段品类带单，提升流量及客资效率；内容供给形式创新方面，公司推出了全景视频，并完成了5个城市的上线试点，针对每个商品对象（或单商品的每个讲解点）用户可实现720度自由观看并在全画幅视频中标记锚点，用户不仅可以在全景视角中一目了然视频所涉及的讲解对象还可通过点击空间锚点再次进入全景视频听导购讲解，形成「找品、逛店、找导购讲解、预约留资、到店」的闭环体验，该商品呈现形式也将大幅提升商品点击率；在营销模式创新方面，打造了“天猫团新家”运营模式，提供优质线上线下一体化营销工具，结合家居行业消费特性，通过周一至周五线上蓄客、周末线下活动爆破的方式，使营销活动可以通过天猫、微信双线触达消费者，且用户在私域留资后服务号将自动推送团购群入群邀请，同时该模式支持和企业微信群打通，并在群内进行活动爆破和长期人群运营，实现公域与私域流量互通。

　　在线上化运营能力的加持下，公司以最短的链路打造新零售线上线下一体化服务闭环，加速提升品牌商家从线上推广、种草到线下承接转化的营销效率。

　　报告期内，公司通过优化微信、抖音、小红书等多平台投放矩阵，优化线上流量采买布局，并通过统一的客资分发系统，对后链路数据进行追踪，同时系统性地规范流量承接方式，通过客资清洗、隐号外呼等营销工具将流量二次分发至商户实现精准匹配，从而赋能商户进行更标准化的流量承接与转化。

　　目前，萤火引擎已支持6大功能空间及10余大品类的多种风格设计，降低了原本3D云设计软件的使用门槛，做到了面向终端商户和导购的易操作、高可用、易传播性，同时了节省了优质内容的制作成本；此外，该工具还提供短视频营销增值服务，可对接各大主流平台引擎，解决了产出优质内容之后如何触达更多消费者的问题；后续通过生成可视化的数据分析,指导产品研发、生产、投放,助力优化视频营销ROI。

　　2021年，面对先紧后稳的国内地产政策调控、疫情散发、消费环境承压等多重考验，在党中央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，科学统筹疫情防控和经济社会发展，我国经济持续稳定恢复，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，“十四五”实现良好开局。

　　根据国家统计局的相关数据显示，2021年全年我国国内生产总值同比增长8.1%，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长9.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%，居民收入增长与经济增长基本同步。2021年全国居民人均消费支出在上年基数较低的基础上名义增长13.6%，扣除价格因素，实际增长12.6%。随着居民收入持续恢复性增长，居民消费需求逐步释放，消费支出保持恢复性反弹态势。

　　2021年全年社会消费品零售总额同比增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。社零总额中，商品零售同比增长11.8%，家具类同比增长14.5%，建筑及装潢材料类同比增长20.4%。消费市场规模稳步扩大，市场销售持续恢复。

　　2021年人口总量有所增加，城镇化率继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.7%，比上年末提高0.83个百分点。

　　长期来看，在国家房地产政策层面持续坚持“房住不炒”和去杠杆的大环境下，房地产行业的发展将趋于良性和稳健。居民收入水平的增长、持续推进的城镇化进程、存量房翻新需求的持续增长、家居产品的消费升级等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。

　　公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、家装、设计等泛家居消费服务。

　　自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。

　　委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。

　　特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。

　　公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位，并从土地增值中获益；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行快速的渗透。

　　根据弗若斯特沙利文的数据，公司是国内地域覆盖面最广阔、商场数量最多且经营面积最大的全国性家居装饰及家具商场运营商。截至报告期末，公司经营了95家自营商场，278家委管商场，10家战略合作商场，69个特许经营家居建材项目，共包括485家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市，商场总经营面积22,303,548平方米。2021年，就零售额而言，公司占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为17.5%，占家居装饰及家具商场行业（包括连锁及非连锁）的市场份额为7.4%，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中占有最大的市场份额，具备绝对领先优势。

　　公司是国内商场数量最多、经营面积最大、地域覆盖面积最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商。全国性布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创新升级使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。2021年红星美凯龙消费者满意度达95.99%，达到历史最高水平。同时，公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业具有较强的号召力。

　　此外，公司积极投身公益事业，推广品牌、提升市场认可度的同时，坚持以高度的社会责任感和感恩的心态回馈社会。公司将经营成果与大众社会共享，为促进社区繁荣贡献一份力量。2021年，公司在创业就业、扶贫帮困、教育、文化、社区发展等方面共投入了超过3,000万元人民币。

　　（二）公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力稳健扩张

　　自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供稳健的租金增长。公司超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公司商场的标志性物业设计还能使兼顾品牌宣传的目的。

　　公司自营商场产生的租赁及相关收入具有确定性的增长前景。由于部分商场物业为公司自持，无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水平，从而使公司具备优势融资能力。

　　公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作关系起到积极示范作用。

　　委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的快速渗透。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市迅速扩展版图。公司在全国范围内开张新店，提升市场渗透率。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，在许多城市领先竞争对手。

　　公司于2019年引入阿里巴巴作为战略投资人，共同探索家居新零售领域的布局，率先推行线上线下一体化新零售模式。公司对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时，公司从选品、数字化上翻、流量承接等多方面，扶持传统经销商使其具备线上运营的能力，从而及时有效地将线上流量精准转化至线下商场体验并促成交易，赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。

　　公司对线上商品展示的内容供给形式进行创新，通过全景视频，实现标准化输出及720度全景展示，消费者可选择商品的观看角度以及选择性地播放商品解说，从而做到帮助商户全面展示商品的同时提升消费者的购物体验。相较于传统图文形式，全景视频点击率超过其数倍。

　　公司在新零售营销模式上不断创新，打造了“天猫团新家”。周一至周五在线上通过天猫及微信双线触达消费者，发放权益、进行蓄客，周末通过线下商场团购活动，使消费者完成核销及成交，将线上线下营销活动打通，更符合消费者工作生活习惯，从而提升消费体验，同时“天猫团新家”实现了私域公域流量的打通，并确保商场常态化经营下流量及销量的全面提升。

　　（四）公司抢占前端家装流量入口，通过“一站式”家装实现家装家居消费一体化

　　公司在2019年成立装修产业集团，依托自身强大的全品类运营能力、供应链整合能力、遍布全国的实体商场网络以及数字化的家装业务管理系统平台，通过打造定位于不同消费力人群的品牌矩阵，包括“更好家”、“家倍得”、“振洋”等，抢夺家居装饰及家具市场前端流量。公司以解决消费者痛点为己任，致力于打造集设计、选材、施工、智能、环保和服务于一体的全国性家装品牌，提供“选装修、买家居，都在红星美凯龙”的一站式、个性化的高品质服务，让消费者在全国区域的线下商场实现家装家居消费一体化。同时，家装业务对商场内家居消费的提前获客、锁单作用，不仅带动商场内家居消费增长，还提升了商户及消费者对商场的粘性。

　　公司是极少数有能力实施全国营销活动的家居装饰及家具商场运营商之一,公司的集中式营销充分利用公司的全国规模的实体网络实现成本协同效应，同时传达全国贯彻一致的营销信息。同时，得益于公司总部对全国商场的强管控力，各地商场的强执行力保障了营销活动的落地。其中，以联合营销为例，公司充分整合品牌和商户的营销资源，利用全国商场的网络优势，以品牌和品类两个维度，打造不同的联合营销产品，共同摊薄获客成本，与品牌和商户共建家居产业链生态圈。

　　公司作为国内最大的家居装饰及家具商场运营商，沉淀了十分完整的家居消费用户画像和商品画像，通过多维度标签实现品牌及商户与消费者的精准匹配，并且能够贯穿消费者完整的家居家装消费周期，在相应的需求时点实现精准的多次触达。

　　基于品牌及商户对增量价值及渠道价值的认可，以联合营销为切入口，公司能够撬动品牌及商户更多营销预算在公司端的投放。

　　此外，公司遍布全国的商场网络以及多年的行业经验，使得公司对各地的家居消费市场具有敏锐的洞察力，能够帮助品牌甄选合适的产品线，并利用全国网络优势对下沉市场快速渗透；同时，公司掌握全国各地丰富的经销商资源和画像，能够提升品牌和经销商的适配效率。

　　公司积极管理及控制商场购物体验的每一个环节，确保消费者获得不同于公司竞争对手的优质体验。公司提供给消费者的价值使公司成为家居装饰及家具行业中的市场领导者。

　　极具吸引力的购物环境。不断升级的公司商场优质的设计和装饰可以对消费者产生强大的购物吸引力。商场内部格局方面，不同类别的产品分别于商场的不同分区进行展示，内部设置清晰进一步提升了客户体验。公司还关注消费者购物的便利性，如战略性地将商场选址于城市交通干线或高速公路沿线或附近，确保了较高的可见性和可达性。

　　最大的商品选择范围。通过提供一站式购物体验，公司尽力满足消费者购买家居装饰及家具商品的全部需求。公司商场品牌库拥有的品牌系列数量超过34,900个，均经过严格筛选，消费者不再需要走遍多个零售商场以购买同等丰富且齐全的产品。

　　产品质量与绿色环保。公司持续开展“绿色领跑”品牌评选，独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系，努力保障每一位消费者的居家健康。

　　公司富有远见的管理团队对业务及经营贡献了丰富的经验及深入的行业知识。公司实际控制人、创始人、董事长车建兴先生是一名在国内家居装饰及家具零售行业具有影响力且极富远见的企业家及商界领袖。车建兴先生于30余年前开创了国内现代家居装饰及家具零售模式，引领了市场潮流。自此，车建兴先生向本公司贡献了超过20年的商场发展及经营的行业经验及宝贵的专业知识。车建兴先生在多个行业组织中担任重要角色，是中华全国工商业联合会执行委员会成员,并在上海市政协十三届二次会议上被增补为政协常委。车建兴先生也获授予“中国优秀企业家”及“江苏省劳动模范”，以表彰他对行业和社会作出的巨大贡献。

　　公司的高级管理层团队主要人员在家居装饰及家具零售行业平均拥有超过20年的经验，在公司的平均任期超过10年。在高级管理层的领导下，公司在国内家居装饰及家具零售行业内开设了首个一站式商场及首个全国连锁商场。公司亦为国内首家具备开展商场开发及管理整个流程的内部实力的家居装饰及家具企业。公司高级管理层团队稳定，具有多年家居装饰及家具零售行业的经验、丰富的行业资源和较强的执行力，从而能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。未来管理团队将继续沿着既定战略方向带领公司持续稳健增长。

　　2021年，面对先紧后稳的国内地产政策调控、疫情散发、消费环境承压等多重考验，在党中央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，科学统筹疫情防控和经济社会发展，我国经济持续稳定恢复，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，“十四五”实现良好开局。

　　根据国家统计局的相关数据显示，2021年全年我国国内生产总值同比增长8.1%，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长9.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%，居民收入增长与经济增长基本同步。2021年全国居民人均消费支出在上年基数较低的基础上名义增长13.6%，扣除价格因素，实际增长12.6%。随着居民收入持续恢复性增长，居民消费需求逐步释放，消费支出保持恢复性反弹态势。

　　2021年全年社会消费品零售总额同比增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。社零总额中，商品零售同比增长11.8%，家具类同比增长14.5%，建筑及装潢材料类同比增长20.4%。消费市场规模稳步扩大，市场销售持续恢复。

　　2021年人口总量有所增加，城镇化率继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.7%，比上年末提高0.83个百分点。

　　中国家居市场在经历了2020年疫情期的低迷表现后，受疫情影响而滞后的住宅装修、翻新等需求正逐渐得到释放。

　　根据弗若斯特沙利文的数据，2021年，中国家居装饰及家具行业实现销售额人民币5.2万亿元，同比增长15.1%。2021年我国连锁家居商场的零售额达到7,834亿元，同比增长24.0%，占整体家居商场零售额的42.3%。一方面，居民收入水平的增长、持续推进的城镇化进程，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求；存量房翻新、家居产品的消费升级等也将为行业带来持续的发展空间。另一方面，连锁家居商场较普通商店拥有更好的品牌心智、更广的地理区域覆盖、更好的购物环境及体验、更优质的招商资源、更稳定的产品供应、不断创新的营销方式以及更多元的消费者触达渠道等诸多优势。综上，连锁家居商场未来发展向好，根据预测，到2026年连锁家居商场零售额将达到1.1万亿元，2021年到2026年的年复合增长率预计在7.6%，并将占整体家居商场市场份额的46.9%。

　　公司持续以“建设温馨和谐家园、提升消费和居家生活品位”为己任。2022年及以后，公司将继续遵循“市场化经营，商场化管理”的经营管理模式，为消费者提供更好、更专业的服务，进而巩固市场领导地位，巩固“红星美凯龙”品牌在消费者心目中的家居生活专家地位，以建成中国最领先的、最专业的“全渠道泛家居业务平台服务商”为企业的发展目标。

　　商场网络建设方面，公司将充分把握居民收入水平增长、房地产市场平稳健康发展、城镇化进程持续推进、存量房翻新以及家居产品消费升级所带来的行业蓬勃发展趋势，继续有序地在具有吸引力的城市拓展家居商场网络。我们将通过自营模式巩固一、二线城市的市场领先地位，有选择性地在核心城市开设新的家居商场；同时，公司将凭借在家居装饰及家具行业良好的品牌声誉、成熟的商场开发、招商和运营管理能力，通过轻资产的委管以及特许经营模式快速渗透三线城市及其他城市，进一步扩大我们在全国范围内的经营覆盖面，加快市场渗透。

　　公司将继续推进品类拓展以及主题馆的打造，持续挖掘有市场潜力的品类，通过锁定细分消费圈层，精准运营到店流量，进而引导品类间的关联销售，延长消费者在场内的消费链路。以品类去聚集人群，还可以实现人流跨品牌的流动，从而推动商场运营效率实现提升。公司将继续对商场运营能力、品类及品牌、消费者服务及口碑、营销等多方面进行升级，打造更多更优质的商场，向消费者和业界传递深度运营的价值样本。

　　公司将继续在营销端赋能品牌及商户。公司将继续推动全国大促、品类节等营销活动，并孵化家居营销IP。公司作为国内最大的家居装饰及家具商场运营商，将继续基于掌握的完整的家居消费用户画像和商品画像信息，加强数字化营销能力，深化研发营销工具，从而进一步赋能品牌及商户，加强其对公司的粘性，并以联合营销为切入口，撬动品牌及商户更多营销预算在公司端的投放。

　　公司将继续深入开展家装家居一体化，强化“选装修买家居都在红星美凯龙”的消费者心智，践行“高端家装就一站”的战略目标，为消费者提供从设计、装修、商品到服务的一站式解决方案。公司将继续依托全品类的运营能力、供应链的整合能力、遍布全国的四百多家商场的实体网络，分层运营定位于不同消费人群的家装品牌，提升服务质量、标准化施工过程、提升施工工艺、加强监控管理。通过个性化定制整装业务对商场内家居消费提前获客、锁单，带动场内家居消费增量；通过标准整装业务，与更多头部品牌合作，沉淀公司的供应链能力，以直采、集采的方式，用更低的价格服务消费者，并帮助品牌实现渠道多元化、提升市场份额。此外，公司将继续加强数字化能力，推动数字化平台基础建设。

　　公司将夯实商场数字化运营，在巩固“天猫同城站”发展的同时，探索更多触达消费者的线上新零售渠道，实现全域获客，全域营销。

　　公司将继续扶持传统品牌商及经销商具备线上运营的能力。同时，保持对选品、商品运营、流量承接等多方面的升级与创新。公司将继续深度推进线上线下一体化，加深“线上预选，线下体验成交”的消费者心智，通过线上深度运营，完善消费者画像、帮助消费者清晰消费需求，从而实现精准引流线下以及高效转化成交。

　　得益于轻资产扩张模式，公司能够在控制资本开支的同时实现三线及以下城市的快速渗透。公司将继续缩减资本开支，并以稳健的经营性现金流，持续优化资本结构，降低计息负债规模和资产负债率，坚持“降杠杆”战略的落地。

　　公司将持续改善公司治理架构、组织流程和管理机制；遵守国家法律、恪守商业道德，营造“规范运作”的商业氛围；积极承担和践行社会责任。

　　2022年公司将围绕“轻资产,重运营，降杠杆”稳步推进主营及扩展性业务。通过轻资产模式继续在下沉市场进行网络扩张，夯实红星美凯龙的行业龙头地位。此外，扩展性业务加速发展，聚焦新零售，深耕家装业务。具体经营计划如下：

　　公司将继续对商场运营能力、品类及品牌、消费者服务及口碑、营销等多方面进行升级，强势发展一号店、至尊Mall、标杆商场三大店态，夯实市场领导地位。

　　公司将继续坚定推行三年业务规划，持续推动主题馆落地。坚持电器品类高端化、提升场内占比，门窗、软装等品类保持增长。同时，细化传统品类，在九大品类之上挖掘具有市场潜力的新品类，进行拓展、延伸，完善场内品类的规整和覆盖。公司将通过将强势品类整层向顶或者向底打造，解决顶层、底层经营氛围问题，并通过跨楼层调整取高定价，缩小楼层价差，从而提升总体收益，并推动商场租金结构健康可持续高增长。

　　营销活动方面，2022年公司将以315和818两个时间节点为营销活动核心爆发节点，孵化有辨识度的家居营销IP。公司将逐步加强城市经销商端以及总对总厂商端的口碑和影响力，联合厂商、经销商深度参与，逐渐在消费者端形成口碑及心智，最终实现将315和818打造为家居界的618和双11。

　　营销工具方面，“萤火引擎”基于3D设计云的底层能力，叠加内容及营销的功能，是面向导购和经销商的营销和服务的数字化整体解决方案工具。2022年公司会继续做好产品升级，在内容多渠道分发和营销获客这一赛道做出优势和口碑；此外，公司将与火山引擎在官方小程序上更深一步合作，通过底层接口的打通，提升数字化营销方案，并配合大促、品类节活动的营销方案、结合双方优势，继续打造更多的经典合作案例。

　　联合营销方面，公司将与经销商和品牌工厂共享营销资源，引导推动家居产业链生态圈的建立，确保联合营销金持续增长。公司将在8大试点城市持续推进同城企划营销团队建设，持续提升联合营销能力，打造联合营销样板。

　　公司将继续深化与阿里巴巴的战略合作，巩固“天猫同城站”的发展，围绕“做大流量/客资、做好业务闭环、做好六场大促”三个核心策略开展全年工作，通过线上深度运营，实现精准引流线下，继续做好线上线下一体化经营的深度推进。同时，公司将继续扶持传统品牌商及经销商进行线上运营阵地建设，包括商品上线、营销上线、服务上线、管理上线等，并继续聚焦选品、商品运营、流量承接等数字化运营能力的提升。

　　此外，公司将探索“抖音”、“微信”等更多触达消费者的线上渠道，实现全域获客、全域营销；公司将联合上游品牌工厂资源，以联合营销为切入口，推动一批品牌工厂的高品质商品上线，形成线上专供，为消费者提供品质更好、价格更优的商品。

　　公司将继续针对消费者分层运营，明确差异化业务定位，分品牌分层运营：个性化定制整装“家倍得”继续向高端进化，并推行差异化城市业务战略定位；大力发展标准整装业务“更好家”，扩大产品差异化，加强多渠道营销获客能力，提升标准整装市场占有率；豪宅装饰“振洋”服务全国豪宅客户。

　　公司将继续推动数字化平台基础建设，提升数字化研发和攻坚能力。不断迭代全屋整装及公装ERP业务管理系统，推进个性定制家装ERP业务系统的研发、部署上线，实现自研业务管理系统的全覆盖；全面打通业务与财务系统的对接，实现业务和财务数据一体化；重点打造流量运营平台，根据线上投放需求开发与巨量引擎、大众点评、住小帮等线上投放平台的对接接口，并基于投放大数据初步形成用户字典和转化建议报告，提升派单及转化成功率；同时继续深化研发3D云设计软件、工地远程可视化管理等数字化赋能工具，为全面数字化创造有利条件。

　　公司将通过轻资产扩张模式，继续缩减资本开支，并以稳健的经营性现金流，持续优化资本结构，降低计息负债规模和资产负债率，继续践行降杠杆战略。

　　近年来，中国宏观经济增速呈现持续放缓态势。同时，房地产行业作为我国持续调控的基础产业，与国家宏观经济发展密切相关，并呈现较强的周期性特征。宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。

　　中国家居市场在经历了2020年疫情期的低迷表现后，受疫情影响而滞后的住宅装修、翻新等需求正逐渐得到释放。根据弗若斯特沙利文的数据，2021年，中国家居装饰及家具行业实现销售额人民币5.2万亿元，同比增长15.1%。

　　在国家房地产政策层面持续坚持“房住不炒”和去杠杆，适度控制房地产发展节奏，将促进房地产行业良性和稳步的发展；居民收入水平的增长、持续推进的城镇化进程、存量房翻新需求的持续增长、家居产品的消费升级等都将为家居装饰及家具行业带来持续的发展空间。

　　根据弗若斯特沙利文统计预测，中国家居市场销售额预计在2021年到2026年以5.2%的年复合增长率增长至6.7万亿元。

　　公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过快速稳健扩张商场网络、精细化运营以及布局新零售巩固市场领导地位，同时提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的持续稳定性，从而更好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。

　　随着公司经营规模不断的发展和扩张，对高层次的管理人才、专业人才的需求也将不断增加。如果人才储备步伐跟不上业务快速发展的速度，将对经营的稳定性产生不利影响。

　　因此，公司针对校园应届生、绩优员工以及主管级员工分别设立了不同的人才培养及储备计划，并持续投入资源为员工提供多种类型的教育及培训机会，以提升员工的知识技术水准和业务实践能力，同时通过持续加强信息化建设以提高经营效率，从而为规模扩张所需人才团队建设提供保障。

　　基于全国性的零售平台和我国家居装饰及家具行业中最大的商户及消费者数据库，公司将进一步开展具有吸引力的互联网相关产品及服务以及供应链相关产品与服务。与商场业务相比，扩展性业务的经营模式及风险可能有所不同，而公司可能不具备足够的运营经验来有效管理该等扩展性业务及相关风险。该等扩展性业务可能会使公司面临新的挑战及风险。

　　因此，公司将依靠现有业务积累的强大行业影响力、丰富管理经验和全国性布局网络体系，为开展上述扩展性业务提供优质的品牌、市场、客户和产品资源支持，并根据市场变化和业务需求灵活选择和调整经营运作模式，降低扩展性业务不确定性和其他相关风险。

　　截至2021年12月末，公司经营95家自营商场，其中自有商场61家，相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。截至报告期末，公司投资性房地产账面价值为955.75亿元，占资产总额的比例为70.70%，占比将逐年下降。鉴于公司未来扩张模式以轻资产为主，对于储备中的自持物业的建造投资有限，因此未来投资性房地产的规模稳定。报告期内，公司投资性房地产公允价值变动收益为3.74亿元，占公司利润总额的比例为13.36%，较20年已下降4.29个百分点，对利润的影响将继续逐年下降。报告期内，公司投资性房地产公允价值总体保持稳定，未对公司财务状况、经营业绩和股东分红造成不利影响。

　　公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。未来若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值也将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益也将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响；投资性房地产公允价值下降将影响公司可供分配利润，从而可能会对公司未来分红产生不利影响。

　　此外，公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。

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