业委会和热心业主就小区土地增值税清算（企业所得税缴纳）时，开发商是否将人防设施工程建设成本列入房地产开发成本，向属地税务机关提出政府信息公开申请一事，在全国各地持续发酵。其形式涉及申请公开、行政复议直至行政诉讼的一审和二审，以及涉税咨询等等，不一而足。各地税务机关答复亦大相径庭，同意或不同意皆有之，且不乏由不同意转变到同意、市税务局责成决定不公开的区税务局重新答复等情况发生。更有业主进一步向属地税务稽查机关提出

　　在土地增值税清算和企业所得税缴纳时，开发商往往在给税务机关的申报资料中，将地下车库等配套设施建设成本列入增值额扣除项目，以少交巨额税款。而在售房时又欺瞒业主，将自己并无产权证地库人防车位和非人防车位，以长租的形式出售给业主，以实现利益蕞大化。这种行为显然违反相应法规。小区业主正是针对此种行为，依据手中的车位租赁合同，向税务稽查机关进行检举，现列举具有代表性的二个实例。

　　实例一：2004年9月底，武汉网友“清风徐来”在其公众号“清风徐来时”发布致属地税务机关的公开信。按照“实质重于形式”的原则，认定其小区地库车位长期租赁行为，实为无产权车位销售行为。并详细测算了开发商以长租名义出售无产权证地下车库（规划批复的车位6526个，含人防和非人防车位）的违法违规行为，所涉及的巨额应补缴税款、滞纳金和罚款总计逾10亿元之多。同时公开将基于合理怀疑的涉税线索和证据提供给属地税务局，希望该局持续关注并公开回应社会关切，及时发布调查和处理进展。此公开信在网上迅速引发各地业主广泛关注。并引起税务局关注，三天后出于可以理解的原因，作者从公众号撤下该公开信，改以信访件寄送当地税务稽查局举报中心，举报中心已将信件转属地税务局进行调查。

　　该公众号曾就公共车位问题数次发文，图中6月25日文章发表2个月后，其批评的裁判文书从人民法院判例库下架

　　实例二：南昌县一小区业主，于2024年1月24日就该小区在土地增值税清算时，地下车库项目成本是否纳入了配套设施费扣除问题，向属地税务机关申请政府信息公开。2024年3月11日收到属地税务机关答复：经依法征求第三方意见，第三方以涉及财务保密信息及商业秘密为由不同意公开。本机关决定不予公开。该业主不满意属地税务机关的答复，于是在2024年7月24日，依据掌握的人防车位长期租赁合同，就开发商变相出售地库人防车位问题，向南昌市税务稽查局进行检举。南昌市税务局第三稽查局于2024年10月8日回复，未再征求第三方意见，直接确认该小区在土地增值税清算时，已经将人防建筑面积全部做为公共配套（不可售），其建筑成本计入开发成本中的公共配套设施费允许其一次性扣除。

　　这是南昌县税务局对小区业主政府信息公开申请的答复书，经征求第三方意见，因第三方不同意，故决定不予公开

　　这是7个月后，南昌市税务局第三稽查局对同一小区同一业主涉税检举的回复，公开了业主之前申请公开的内容。

　　二、相关涉税法规和会计核算基本原则

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了房地产开发土地增值税清算时，计算增值额允许扣除的五个项目。

　　国税发（2006）187号文明确规定了小区配套公共设施在土地增值税清算时，成本、费用扣除需遵循的3条原则。

　　请特别注意其中第三十三条的规定：利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施进行处理。

　　国家税务总局这则公告的规定简单明了：房地产项目可供销售建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

　　国家税务总局这则公告规定：房地产项目可供销售建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　实质重于形式原则这一会计核算基本原则，明确界定了目前普遍存在的地库车位以租代赁行为的不合法性。

　　根据以上土地增值税清算及企业所得税缴纳时开发项目配套设施成本扣除相关涉税法规和会计核算基本原则，我们可以明确无误的了解到以下规定：

　　（一）房地产项目土地增值税清算时，有五个项目可以在计算增值额（纳税人转让房地产所得的收入减除扣除项目金额）时进行扣除，其中第三项为：新建房及配套设施的成本、费用；

　　（二）房地产项目土地增值税清算时，建成后产权属于全体业主所有的，或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的配套项目，其成本、费用可以扣除；

　　（三）除土地增值税清算时进行建设成本扣除外，在企业所得税缴纳时，也同样进行建设成本扣除，且扣除条件基本相同。

　　（四）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　（五）房地产项目可供销售建筑面积，是指容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积，也不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　（六）实质重于形式原则是《国际会计准则》的一项会计核算基本原则，所以会计信息拟反映的交易或事项，必须根据交易或事项的实质和经济现实，而非根据它们的法律形式进行核算。

　　（一）目前各地小区普遍存在的情况

　　目前，全国各小区普遍存在将无产权地库车位（包括人防和非人防）以租代售的情况，甚至有的小区开发商一次性收到长期租赁费后，只是开出一纸收据给业主，已是不争的事实。

　　这是一份小区车位有偿使用协议书，使用期限为70年，这不是典型的以租代售吗？而且是没有产权的公共车位。

　　有的开发商不仅将公共车位以租代售，而且在一次性收到长期租赁费后竟然只是开出一纸收据交给业主。

　　在这个《车位有偿使用协议书》中，我们看到，车位有偿使用的年限是70年，这与卖车位有何区别？这不是典型的以外在形式或人为形式故意隐藏其实质内容的交易吗？

　　同时，我们也看到，开发商承认自己并没有法律或政策允许的车位产权。自己没有产权，却进行车位买卖，这是一种什么行为呢？

　　国内部分省市在土地增值税清算管理规定中要求：在土地增值税清算进行成本扣除时，公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交政府及有关部门、公共事业单位或政府指定第三方的，应当提供书面接受文件。因业委会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，董事会决议，在小区公示，以及在当地主流媒体刊登公告。很明显，这样做的目的只有一个：就是为了防止在土地增值税清算和企业所得税缴纳时，开发商在给税务机关的申报资料中，将人防工程等配套设施建设成本列入增值额扣除项目，以少交巨额税款。而在售房时又欺瞒业主，并未将地下车库等配套设施移交给全体业主。

　　厦门市规定：因业委会尚未成立，无法办理公共配套设施移交手续的，开发商必须在当地主流媒体刊登公告。

　　贵州省规定：建成后产权属于全体业主所有，无法办理公共配套设施移交的，开发商必须在当地主流媒体刊登公告

　　陕西省拟规定：因业委员会尚未成立，无法办理公共配套设施移交手续的，开发商必须在当地主流媒体刊登公告。

　　图为惠州、成都、南充三地开发商在当地主流媒体刊登的关于人防车位、物业用房、架空层等公共场所权属的公告

　　图为成都、福州两地开发商在当地主流媒体刊登的关于小区人防车位等公共配套设施明确权属，移交业委会的公告

　　从目前国内各小区普遍存在的地下车库没有移交全体业主，而且开发商从中长期攫取巨额利益的情况来看，这种做法大有在全国推广之必要。

　　我们知道，在土地增值税清算或者企业所得税缴纳时，之所以要求开发商提供公共配套设施移交政府部门和全体业主的书面证明、小区公示、主流媒体公告等，就是因为只有在提供明确证明之后，才可以扣除成本，减少开发商所要缴纳的巨额土地增值税。我们相信，税务机关在扣除成本时，应该是拿到了相关证明材料的。但现实却是：开发商并没有将已扣除建设成本的地下车库等配套设施移交全体业主，而且明知自己没有无产权证，仍将地库人防车位和非人防车位以长租的形式出售给业主，长期攫取巨额不当利益。

　　客观的说，凡小区业主提出申请公开土地增值税清算中，人防设施建设成本是否纳入开发成本，就相当于向税务机关提供了本小区人防车位被开发商或物业公司实际占有和收益的线索。如果开发商在土地增值税清算中已将人防设施建设成本纳入开发成本，从而少交了巨额税款。那么，税务机关不仅不应该替开发商隐瞒所谓的“商业秘密”，而且应该按规定程序，前来进行实地核查。若的确存在现场情况与报送相关证明材料不相符合，可能导致税务违法行为时，则应及时移交税务稽查机关进行稽查。

　　涉税检举是税务机关查处涉税违法犯罪活动线索的重要信息渠道和线索来源，也是税务稽查案源的重要组成部分。一方面，它是同涉税违法犯罪行为作斗争的有利武器和重要手段，维护了公民权益，有利于社会和谐；另一方面，它对于打击偷税骗税等违法犯罪活动，保证国家税收收入，起到了较为显著的作用。

　　履职申请是指那些认为自己的合法权益受到侵害，或者认为‌行政机关未依法履行职责的公民、法人或其他组织，依法向行政机关提出申请，要求其履行相应的法定职责的行为。‌这种行为旨在保护自身的合法权益，促使行政机关依法行使其职权，维护公共利益和个人的合法权益。

　　对小区发生的涉税违法行为,向税务稽查机关提供线索，进行检举，是小区业主的权利、义务和责任。

　　向行政机关提出履职申请，要求查处违法行为，保护人身权和财产权，是每个公民不可剥夺的合法权利。

　　涉税检举和履职申请都是购房业主不可剥夺的合法权利，面对其提出的涉税检举和履职申请，各地税务稽查机关切不可漠然视之。返回搜狐，查看更多

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号