珠三角人口密度中国最高未来房价将
原标题：珠三角人口密度中国最高，未来房价将...
很多朋友问阿方一个很大的问题：你觉得中国哪里买房最好？
最近看了无往不利（wuwangtalk）和泽平宏观（zepinghongguan）的两篇分析文章谈一下看法。
关于房价，有一句话叫做「长期看人口，中期看土地，短期看金融」，这句话有一定的道理。但是这句话并没有考虑长期的货币因素，只是从城市化角度进行的阐述。
那么，从长期来说，一个城市未来有没有发展，和人口的多少是强相关的，这点不言自明。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求，引发了各地区房地产市场的荣衰。
人口迁移的基本逻辑：经济-人口分布平衡
工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市、大都市圈和区域中心城市集聚。
有几个老外搞了一个项目，利用开源的数据，将世界各地的人口数据投影在世界地图上，这样看上去就直观多了，而且能发现很多有意思的东西。
这个项目就是「人口山」，地图上都是人口，而不是山脉、高楼大厦，比如这是世界的人口地图。
可以看到，「人口山」最高最密集的地方就是中国和印度。
我们先看看欧洲和北美的人口地形图，这样后来讲到中国的时候，大家才能有比较强烈的感受。没有对比就没有伤害。
比如这是欧洲大陆，人口向伦敦、巴黎、巴塞罗那、那不勒斯这些城市高度聚集。
下面是北欧，地广人稀这个概念，在这个图上就非常明显了。
下面是北美，美国东海岸，人口高度聚集在华盛顿、费城、纽约、波士顿等城市，聚集的情况也一览无余。我们重点来看中国，这是从中国东海岸这个角度看到的人口情况。
与美国和欧洲相比，中国的人口地图简直是太震撼了，完全不在一个层级。
所以，拿美国和欧洲的房价来和中国比，这不科学。
下面我们将各个城市的数据打开来看，同时附上从1990年以来的人口变化情况。
其中绿色代表增长，红色代表衰退。
如下是北京和天津附近的情况，从图上可以看出，北京和天津周边人口快速的流失，向北京和天津集聚。
从图中我们可以观察到，这个集聚的力度还是不够的。
由于北京是具有全国影响力的城市，人口的流入不能就看周边，但是即使仅仅看周边，北京要变得更大，完全是有空间。
没有更加集聚，原因当然是因为管制。
下图是东三省的情况，人口高度向沈阳、长春、哈尔滨聚集，而且聚集力度非常高。
长三角的情况是，总体人口非常密集，但是聚集的力度不是很大的。
上海比较明显，南京和杭州稍微出众一些，苏州、常州在上海和无锡之间，其中苏州有一定的集聚效应。
中国人口密度最高，聚集的最厉害的是珠三角，密密麻麻，简直都看不清楚。
广州、深圳、香港、澳门将会形成一个超过4000万以上的超级城市群。
这个项目组分析认为，这在人类历史上是「史无前例」的。
// 中国人口大迁移趋势：从城市化到大都市圈化
1）跨省人口迁移：从改革开放前的向东北集聚，到改革开放后的孔雀东南飞，再到2010年以来部分回流中西部。2013年开始，东北三省人口先后陷入负增长。
2）从分线城市看，人口流动整体放缓，但向一二线城市和大都市圈集聚更为明显。在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出。
3）人口在更加向少数地区、向大城市大都市圈集聚。
// 未来2亿新增城镇人口去向何方
1）根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿，比2017年增加约2亿；到2047年城镇人口达峰值时将增加约2.76亿。
2）到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%在七大城市群。中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群。
人口密度最高的是珠三角，将来房价可能会达到一个不能想象的高度。
长三角人口较多，但是密度不如珠三角，还会进一步聚集。
京津地区是北方最大的人口集聚地，而且有全国影响力，现在是管制较多，如果放开的话，完全不担心人口的问题。
中部地区人口优势明显，就看几个省会的首位度战略的执行情况，其中郑州、武汉现在已经显示出优势。
西部地区，成都和重庆是人口密度最高的地区，优势明显。
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阿方，北大硕士，城市规划师，先后在咨询机构、地产公司工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打十余年。熟知珠三角区域与城市，参与深圳、广州、中山等多地城市规划。多次获省市规划奖项。粤港澳十强房产公众号《粤港澳大湾区买房》创始人兼总编辑。
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