专家论谈长三角沪杭苏宁肥五城哪个城市百姓置业购买力更强？
在长三角专题的上篇文章中，我们分别对比了沪杭苏宁肥五个龙头城市的平均房价，分析了五城GDP总量和人均数据，以及对五城城镇居民可支配收入与房价收入比做了详细地分析，并认为苏州的房价水平相对沪杭苏宁肥五城而言，存在着一定的滞后性，仍具有一定的成长空间。
但我们知道，判断一个城市的房价水平是否适当，更加要关注老百姓的现实置业购买力，而不仅仅是未来的经济与收入增长空间。
同时，我们还要考虑城市的流动人口与人口密度反映的住宅市场供需矛盾问题，这一点在城市成长到一定规模后是必须考虑的问题。例如深圳与厦门，所以房价远超普通民众住房消费能力的原因，就是因为这两个城市人口密度分居全国第一、二位，北京与上海尚且远远不如。
今天，我们就重点探讨这几个问题。
PART 1 沪杭宁（南京）苏庐（合肥）5城住户存款
在分析五城住户存款之前，我们可以先观察一下金融存款总量这一数据。我们常说，城市经济发展的推动要素，最重要的反映就是人流、物流、资金流的集聚与虹吸力。无论这个城市是制造业发达还是金融服务业发达，市场和交易都离不开货币的反映。从金融存款总量这一指标的比较上，我们可以看出一个城市的经济活跃度和资源潜力。
我们从上图中看到，上海作为国内乃至国际的金融中心，其存款总量高达13.28万亿元，无可争议的占据着全国第二位的位置，除帝都之外无与争锋；杭州作为中国消费互联网的领军城市，引领着国家新经济、新产业，已经被有些媒体称为最有可能跻身一线的城市，金融总量也同样不可小觑，上年末已经达到了4.5万亿的水平。
可以说，五城的存款总量排序毫不意外，在这一项指标上制造业为支柱产业的城市是无法与第三产业更加发达的城市相比的。如下图所示：
可见，苏州第三产业在GDP总量中占比最低，只有51.51%，比合肥尚且不如。之所以存款总量高于第三产业比重60.60%的合肥，是由于其总的经济规模远超合肥。
就这一点来说，苏州尚未跨越发达经济体第三产业比重60%的基准线，未来亟待逐渐调整产业结构。
回到我们的正题。就住户存款而言，尤其是对住宅市场的研究，总量数据并没有过高的意义。买房置业是以家庭为单位的，因此我们必须使用人均住户存款来进行分析。据各地方统计局发布的“住户存款”与“常住人口”数量，我们看下表五城人均住户存款情况：
我们看到，五城的人均住户存款指标，苏州反超了南京，达到9.74万元，较南京高20.99%。上海和杭州在人均指标上仍然高于其他三个城市，合肥仍居五城末位。
这反映了五城老百姓的富裕程度，由高至低分别是上海、杭州、苏州、南京与合肥。同时，我们与上篇的人均GDP对比，反映了制造业推动的GDP对于提高居民收入水平的能力弱于第三产业发达城市。
买房置业交纳首付款，依靠的是我们的家庭存款。家庭钱包的鼓胀与否，直接关系着老百姓的置业欲望和能力。但能不能买得起房，我们还要将人均住户存款与房价进行对比。
PART 2 沪杭宁（南京）苏庐（合肥）5城置业难度系数
央行樊纲曾经在央视二套的节目中提到买房的“六个钱包”论，指的分别是年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭的存款。由此，我们借用该“六个钱包”论，量化在买房交纳首付款需要动用的钱包数量，作为城市家庭买房难度系数以进行城与城之间的对比依据。
上表主要是方便大家观察具体数据，观察五城难度系数差距我们主要看下图：
从上图中，我们看到五城的购房难度存在着较大的差距。其中上海和南京两市，难度系数高达5.79和5.59，意味着其城市居民购置90平米刚需首套住宅交纳首付款几乎六个钱包全部动用，难度可想而知。其他城市我们叠加当前平均房价图观察：
可见，平均房价最低的合肥，购房难度系数却位居五城第三位，达到了4.01个钱包数量；杭州的房价较南京相差无几，但其难度系数却仅有3.82，低了1.77个钱包数量，意味着杭州居民买房远比南京居民容易的多。
这五个城市的居民中，买房相对最容易的是苏州无疑，只有3.12。从全国的范围看，该层次的城市这个难度已经是较低的了。
PART 2 沪杭宁（南京）苏庐（合肥）5城住宅市场需求
价值是价格的决定因素，而在一定的时间和空间范围内，供需矛盾对价格的影响也是巨大的。对于住宅市场来说，流动人口数量与城镇化水平是重要的需求指标。
20年来，城镇化是推动国内楼市普涨的主要力量。那么，长三角五个龙头城市还有城镇化的推动因素影响吗？我们看一下2019年末五城城镇化率水平：
目前，全国城镇化率最高的城市是深圳，这也是唯一一个城镇化率达到100%的城市。我们知道，发达国家和地区的城镇化率一般在70-80%之间，超过这个区间城镇化进程将变得极为缓慢。
观察上图中的五个城市，城镇化率已经最低达到了76.33%的水平，上海和南京甚至已经超过了80%。由此，城镇化给五城楼市带来的红利期已经过去，其推动力量业已微乎其微。
虽然人口因素中的城镇化推动力消失，但2020年国家发改委532号文《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提及的“深化改革户籍制度”相关内容，却让我们必须重视流动人口落户城市而导致的限购政策突破带来的影响。该政策使流动人口成为大中城市买房的新生动力。
我们看五城2019年常住人口与户籍人口数据对比，可以考量五城这一新生动力孰高孰低。看下图：
上海总是这样当之无愧的占据第一位置，没有过多讨论的意义。其他四城中，杭苏宁三市常住人口均超千万，总量差距不大，合肥人口总量仍然处于末位，只有818万人口。
从流动人口看，苏州和南京两市均超300万，分别是352万和321万，苏州位居五城第二位次；杭州流动人口240.6万人，合肥则只有不足50万，差距云泥，夸大一点说已经接近质变的距离。
就流动人口这个维度，苏州的住宅市场也可说是在五城中更具有一些潜力的。
PART 3 沪杭宁（南京）苏庐（合肥）5城人口密度
人口密度，即反映着城市的土地供应能力，也体现着住宅市场的需求矛盾。人口密度高，则人均占有土地小，城市自然难以有更多的土地可供住宅开发，从而影响着住宅供给，同时也意味着住宅市场倾斜于卖方的开发商，而不是老百姓占据主导地位，反之同理。
深圳以1996.9平方公里的土地，承载着1343.9万的人口，每平方公里人口密度高达6730人，成为全国人口最稠密城市，也因此其限购屡次加码但房价仍居高不下；厦门的人口密度也高达2524.44人/平方公里，远超京广，导致这一经济在全国并不居前的城市平均房价高达4.83万元/平，位列全国第四位，高于广州。
可见，人口密度对于大中城市住宅市场的影响是巨大而不容忽视的。
我们看沪杭苏宁肥五市人口密度对比图表：
上图可见，人口密度由高至低排列分别是上海、南京、苏州、合肥和杭州。如果与房价排序对比，上海、南京同为第一二位次，房价第三的杭州人口密度最低，房价第四位的苏州人口密度为第三，房价最低的合肥人口密度倒数第二位。
这说明，杭州与合肥均有着通过增加供给的方式和土地供应能力平抑房价，南京和苏州相较而言则具有一定的难度。
长三角五城，尤其是沪杭苏宁四城，经济强劲不容置疑，合肥作为新一线城市，其竞争力也不容小觑。虽然楼市对于经济发展来说已经不是推动力量，但无论任何时候，住房问题都是老百姓最重要的问题，尤其是人口大量流向长三角的这个新时代。
如果通读了长三角专题的上篇和下篇，相信结论已经跃然您的脑海之中。无论是经济的维度，还是居民收入，抑或是置业购买力，未来住宅市场供需方面，苏州在这五城中无疑是相对具有增值或者保值能力的城市。
我们只以客观数据研究市场，至于每一个人的买房置业，要考虑人与人之间的侧重不同和需求不同，谨望能够为您提供一点参考，便是“不负汗水不负卿”。
下篇我们将专题分析长三角宁波、无锡、温州、金华、常州、嘉兴、南通、台州、绍兴9个二线城市，敬请关注...
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