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房企激战上海土拍

admin 2021年07月22日 新闻中心 11 0

  6月18日-6月25日工作日期间,上海首批集中供应的56宗地块持续出让。其中含涉宅用地27宗,分别采用挂牌方式出让(15宗)和竞价招标方式出让(12宗)。

  至此,22城首批集中供地城市中,仅剩武汉尚在竞拍中。据统计,目前已经结束的21城土地成交总金额超9600亿元。若以武汉供地的总起始价计算,首批集中供地收金破万亿元已成定局。

  当天挂牌出让了9幅地块,包括4幅市区地块和5幅自贸区临港地块。关注度高的4幅市区地块可谓皆有看点,静安地块和普陀地块起拍价近百亿元,对房企资金实力要求较高。杨浦定海社区的纯宅地起始楼面价为5.86万元/平方米,是本次供地中单价最高的地块。徐汇滨江地块位置优越,距离黄浦江岸仅300多米。

  率先揭晓谜底的是杨浦定海社区,该地块吸引了金隅、杨浦城投和大华三家报名。相较于后面两家,“外来的和尚”金隅对该板块并不陌生。去年7月,金隅历经95轮鏖战以69.2亿元的价格拿下来该地块西南侧的江浦社区地块,楼面价8.57万元/平方米。如果此番落下一子,两个项目可联动开发,助力其进一步深耕上海市场。此番金隅表现积极,第27轮,其报出13.926亿元达到上限价格,现场进入一次性书面报价环节,最终杨浦城投以14.025亿元价格拿下该地块,楼面价64040元/平方米,溢价率9.21%,惜败的大华报价相较杨浦城投仅差10万元。

  参与此次土拍最积极的房企保利在首日便“吃到肥肉”。经过一次性书面报价环节,保利以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,楼面价51707元/平方米,溢价率8.39%,该地块的房地联动价为10.5万元,保证了一定的利润空间。即便如此,这一价格相较周边二手房依然存在很大优势,链家数据显示,地块附近次新房大宁金茂府当前挂牌价在15万-16万元左右。

  金茂等了一年的地块最终被保利收入囊中。在2020年上海土拍市场中陪跑十次的金茂,最终在12月拿到了年度的第一块地。此前虽然多次参拍,但金茂并未表现出孤注一掷的勇猛,市场认为其在竞拍方面有所保留是为了将实力留至上述灵石社区地块,但金茂苦等许久也没盼到其挂牌,扩储指标驱使其年底拿下了崇明地块。

  虽然缺席了灵石社区地块竞拍,但《国际金融报》记者获悉,金茂此次共报名了4幅地块,分别位于青浦赵巷、嘉定马陆、宝山新江湾和宝山罗店。

  作为此次体量最大也是总价最高的一块地,普陀区万里社区地块东至真金路,南至交通路,西至真南路,北至富平路,出让面积14.79万平方米,总建筑面积32.3万平方米,由于出让条件较为严苛,该地块仅吸引了卓越和京东的联合体报名,最终其毫无悬念的以99.1亿元的底价成交,楼板价30693.7元/平方米。

  实际上,去年普陀万里地块曾放出过一次,彼时的绯闻对象是复星,最终复星并未出手,阔别上海土地市场10年后,复星选择了以徐汇滨江宣告回归。

  该地块4月公示时并未上榜,因区位优势,“后补”出现后吸引了不少关注。此次出让面积近4万平方米,建筑面积12万平方米,起始总价51.6亿元,起始楼面价4.3万元/平方米,地块距离黄浦江岸仅300多米。最终复星以51.705亿元竞得,溢价率0.21%,成交楼板价4.3万元/平方米,其一次在上海的拿地故事还要追溯到10年前的BFC外滩金融中心。

  首批出让地块中,浦东供应6宗,成为最大“地主”,6宗地块中5宗位于自贸区临港。此次该5幅地块全部底价成交,其中光明和中建二局各拿2块,另一块被深圳房企鹏瑞所得。

  作为上海市场的新兵,鹏瑞近期在地产领域动作不小。作为深圳顶级豪宅的打造者,今年一度盛传其将华夏幸福联席董事长吴向东招至麾下,不久前鹏瑞更是收购了旗下旧改公司——(深圳)城市更新管理有限公司。

  鹏瑞进军上海此前已有部署。2021年4月,深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会捐赠10亿元,用于支持基础科学研究、国际科学合作交流及扶持青年科学家成长项目,而世界顶尖科学家(上海)科学集团有限公司正是在上海临港新片区注册成立。本次鹏瑞竞得的就是临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块。

  按照计划,上海6月21日挂牌出让6宗地,其中奉贤区3宗、松江区2宗、青浦区1宗。

  截至发稿,上述6宗地悉数出让,合计揽金101.31亿元。此轮6宗地的平均溢价率为8.74%,中建八局、金融街、、首创、中骏、宝业6家公司皆有所斩获。

  率先开拍的为奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块。在经过51轮报价触及中止价后,中建八局以31.35亿元、溢价9.47%竞得该地块,创造了当日土拍的最高总价及最高溢价率。

  信息显示,该地块位于奉贤新城金海街道,出让面积为85235.1平方米,容积率仅1.6,预计未来计容建筑面积将达到13.6万平方米。同时,该地块目前周边房地联动价为41000元/平方米。

  《国际金融报》记者获悉,此次奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块共引来7家房企争夺,为当日报名企业最多的地块,此前豪掷105.13亿元拿下静安区灵石社区N070403单元的保利也位在其中。

  奉贤区另外两宗地溢价率也直逼9%。奉贤区金汇镇42-02区域地块被以12.9亿元、溢价8.97%的价格收入囊中;奉贤区庄行镇29-02区域地块则被以总价12.59亿元、溢价8.99%摘下。

  有意思的是,大名城此次的拿地主体为两家全资子公司——上海凯悛实业有限公司(下称“凯悛实业”)和上海佰升诗企业管理有限公司(下称“佰升诗”)。天眼查数据显示,凯悛实业与佰升诗皆成立于2014年11月,二者法人分别为大名城副总经理、财务总监郑国强。

  2020年7月9日,大名城透过间接全资子公司嘉兴名恒投资有限公司和嘉兴名峻投资管理有限公司以8.14亿元的价格摘下位于新片区奉贤园区二期04FX-0002单元B1101、B1201、B1301地块。

  对于此次故技重施拿地,有业内人士认为,可能是大名城内部两个项目公司有所合作,同时亦有人向《国际金融报》记者表示,可能是为了分摊管理受让分。

  有行业人士直言“大名城此举或许是在为后期的合作留出空间,不一定是现在达成了协议,也许后期会出售部分股权,引入财务合作方”。

  但无论何种缘由,再一次成功补仓上海的大名城无疑是激动的,其在当日下午便迫不及待地发布了官宣公告。

  事实上,自去年来,以“大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群”为战略的大名城就开始频频在上海补仓。

  2020年,上海挂牌出让的92宗涉宅地块被66家房企分获,平均一家1.3块地,其中最大的赢家当属大名城。公司该年在上海共斩获6宗地,位居地块榜第一。

  其中,4幅位于浦东临港片区,另外2幅分别位于松江和青浦。上述地块总计土地面积465亩,合计耗资近50亿元。

  疯狂补仓使得大名城首次出现了经营活动现金流量流出的现象。2020年,该公司经营活动现金流量净额为-24.17亿元,较2019年的103亿元下降123.46%。

  同时,大名城的现金利息保障倍数也因此从2019年的7.71降至2020年的-0.25。

  由于土地储备投入占用了经营活动货币资金80亿元,大名城2020年的现金短债比降至0.54。公司同期扣除预收账款的资产负债率为48.84%,净负债率为70.9%。

  东财Choice数据显示,截至2021年一季度,大名城仍有短期借款13.71亿元,一年内到期的非流动负债数额为17.27亿元,同期货币资金26.88亿元,仍存在资金缺口。

  6月22日,上海首批集中供地进入到第三天,相较于第二天的速战速决,第三天的土拍则因为切换到竞价模式而被拉长了战役。

  当天摆上“货架”的是松江佘山、车墩以及崇明陈家镇的3宗宅地,每块均吸引了6家及以上的竞买人,其中松江佘山地块热度颇高,针对其发起围猎的竞买人多达9家。最终,雅居乐、金地、建发各斩获一块,出让总金额达54.34亿元。

  在本次竞拍中,三块地自早上9点半开始投标,下午13点半开标评标,然而,招标结果的出炉却相当漫长。

  相较之下,此前2天的竞拍则要“高效”许多,总共成交了15宗宅地。这主要得益于上述地块的竞买人数较少,均未超过6家,此种情况按规定可直接进入竞价阶段,无需评分招标环节,流程的简化带来了竞拍效率的明显提高。

  热度最高的佘山地块,出让总用地面积达到9.58万平方米,建设用地面积达8.84万平方米,容积率1.15,建筑面积10.17万平方米,起价23.39亿元(1763.34万元/亩),楼面起价2.30万元/平方米,上限不高于2.51万元/平方米。

  优越的地理位置吸引了9家房企的追捧,最终雅居乐力压保利、金地、华发、建发等以25.61亿元拿下该地块,溢价率约9.5%,成交楼板价约2.518万元/平方米,近乎达到上限。

  这也是雅居乐时隔8年重返松江,2013年4月雅居乐9亿元拿下松江区一幅商住地块,彼时楼面价仅为6100元/平方米,随后数年上海的土拍中雅居乐的表现一直较为沉寂。

  佘山地块中败北的金地终于在另外一块松江地块中幸运的“锦鲤附身”,以10万元差价险胜。

  此次出让的松江车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块,总用地面积10.05万平方米,建设用地面积9.38万平方米,容积率1.43,建筑面积13.42万平方米,起拍价20.53亿元(1459.17万元/亩)。

  受制于周边配套尚不完善、公共交通较少等因素,车墩镇地块与配套更为完善的佘山相比依然存在差异。

  该地块共吸引了8家报名,评分环节淘汰掉了中华企业和安徽新华+安徽置地联合体,保利、碧桂园、徐汇、建发、金地、路劲通过。出乎意料的是,一次性报价中,选择放弃,最终金地以22.473亿元、0差价竞得,溢价率约9.5%,成交楼板价约1.68万元/平方米,旭辉、建发以10万之差含恨败北。

  报名了3块地的建发终于在崇明岛迎来了首批集中供地中其在上海落下的第一颗子。

  经过激烈角逐,建发最终竞得崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块,出让面积4.30万平方米,容积率为三地中的最低,仅有1.01,建筑面积4.34万平方米,起价5.55亿元(859.99万元/亩),成交价6.26亿元,溢价率约12.9%,成交楼板价约1.44万元/平方米。

  6月23日,上海首批集中供地抵达第四站,共有位于青浦区和浦东新区的3宗涉宅地竞价招标。其中青浦赵巷地块吸引了12家房企角逐,在第一轮评分环节便有半数房企被刷下,抱憾而归。

  以别墅社区为主的青浦赵巷内置旺路东侧H4-04地块的竞拍最为激烈,这也是当日竞拍的唯一一宗纯住宅地块。该地块建设用地面积7.8万平方米,规划建筑面积10.14万平方米,容积率1.3,起始总价22.8亿元,起始楼面价2.25万元/平方米。

  赵巷地块共吸引了、金地、保利、建发、中建八局、招商、中铁建等12家房企围猎。在评分环节,中建八局、、上实城开、绿城、建发、金茂等半数企业便惨遭淘汰,剩下的6家则进入报价阶段。

  在第一轮报价中,、旭辉出价最为接均价,均只有5万之差。最终,中铁建凭借低于均价5万元的优势将赵巷地块收入囊中,成交价24.82亿元,成交楼面价2.45万元/平方米,溢价率为8.85%。这也是在上海首批供地中竞得的首宗地块。

  而22日在崇明陈家镇、松江车墩地块陪跑的旭辉,当日又因报价比均价高5万元而含恨败北。截至23日,上海首批集中供地中旭辉尚未夺下一块地。

  记者发现,赵巷板块内已有保利、中海、金地、绿地、万科等多家房企入驻,发展较为成熟。2019年融创曾以30.94亿元拿下了位于青浦区赵巷镇业煌路南侧G2-02A、G2-02B地块,继而开发的映虹桥项目去化较好,2020年最后一批房源开盘时认筹率高达135%。

  同位于青浦的夏阳街道地块亦收到8家房企的橄榄枝。该地块位于青浦主城区、大虹桥延伸核心区域,地块南侧有新房项目佳兆业金茂未来城,均价约4.4万元/平方米。地块规划为住宅和商业综合用地,建设用地面积3.06万平方米,规划建筑面积6.11万平方米,容积率2,起始价11.31亿元。

  除了在评分环节就被淘汰的宝业、至高外,中建八局、碧桂园、首创、宝龙、首开、大华6家房企进入竞价环节拼杀。出人意料的是,碧桂园再次上演前一日在松江车墩地块的弃权戏码,选择了放弃报价。最终,锦鲤附身的首创以“0差价”摘地,成交价12.32亿元,成交楼板价约2.02万元/平方米,溢价率约8.9%,宝龙、中建八局则以10万元之差惜败。

  这也是首创在上海首批集中供地中摘下的第二宗地块。6月21日,其以21.35亿元拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块,成交楼板价约为1.7万元/平方米,溢价率为8.52%。

  不同于青浦赵巷的龙争虎斗,也没有夏阳街道地块的暗潮汹涌,位于浦东新区曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块、D1E-11地块略显冷清,仅有招商蛇口、龙湖、上海金桥3家企业捧场。

  作为盘踞在浦东地区的国企上海金桥在评分环节率先落榜,和龙湖晋级。两大房企经过一轮报价后,龙湖修正出价而落败,该地块最终由以21.86亿元拿下,成交价21.86亿元,成交楼板价约1.33万元/平方米,溢价率约5.05%。

  据出让文件,该地块位于9号线顾唐路站附近,规划为商住办综合用地,出让面积6.81万平方米,D1B-6地块容积率2.5,D1E-11地块容积率2.3。

  6月24日,上海土拍已行至第五场,当日参与竞拍的地块为嘉定区的3宗纯住宅用地,共有17家房企下场厮杀,每宗地块均吸引了十家左右的竞买者报名,战况几乎白热化。

  对此,上海中原地产首席分析师卢文曦指出,嘉定此次地块出让面积能保证房企可持续开发几年,但又不算特别大总价可控,且从区位来看,地块位置尚可,参与房企自然比较积极。

  在此情形下,保利、金地、建发、碧桂园、龙湖更是表现出超乎寻常的热情,各报名3宗嘉定地块。最终,金地接连拿下嘉定马陆、南门两宗地块,此前连续弃权2宗地块的碧桂园也在当日拿下南翔地块,总出让金达70.6亿元。

  从地图上来看,三宗地都位于11号线沿线,其中马陆地块和南门地块几乎紧贴地铁运行线路,三地中又以马陆地块距地铁站最近。

  在24日土拍中,金地再次延续了前一日“0差价”拿地的锦鲤运势,再落两子,一跃成为上海首批集中供地中暂时的最大赢家。

  位于嘉定区的嘉定新城(马陆镇)马陆社区43-05B、51-01地块,是一块纯住宅用地,建设用地面积4.37万平方米,容积率2.5,起始价22.92亿元,起始楼板价为21000元/平方米,地块北侧即是著名的上海市育才中学。此外,马陆板块房价在近几年涨势明显。上海中原地产数据显示,最近三年(2018年-2020年),该区域新房价格一路攀升,从均价3.6万元/平方米涨到了4.03万元/平方米,涨幅达11.88%,仅次于松江新城。

  或因如此,保利、碧桂园、龙湖、金地等9家企业纷纷加入马陆地块争夺战。在综合评分环节,招商、雅居乐、中建八局、建发即被淘汰,最后金地以25.092亿元的价竞得该地块,成交楼面价2.30万元/平方米,溢价率为9.47%。

  开局后,华发、大华、雅居乐、中建八局、上海城建等7家房企便在评分环节被刷下,保利、龙湖、碧桂园、金地、建发、获入围资格。在一轮报价中,金地以20.97亿元的价格将南门地块拿下,成交楼面价2.07万元/平方米,溢价率9.21%。建发、龙湖则分别以14万、16万的微小差距落败。

  据悉,纯宅地嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块,建设用地面积5.61万平方米,规划建筑面积10.11万平方米,容积率1.8,起始价为19.20亿元。

  本次出让的南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块,主要用途为住宅用地,建设用地面积6.56万平方米,规划建筑面积7.87万平方米,容积率1.2,起拍价22.44亿元。该地虽与地铁站有一定距离,但却是三地中最靠近市区的,目前已是嘉定区发展较为成熟的板块,生活配套设施齐全。同时,南翔区域内在售新盘较少且土地供应稀缺,曾长达6年未有供应,直至2019年放出2宗地块方才结束这一局面。

  本次出让的南翔地块,打破了碧桂园本次上海首批集中供地“0拿地”的窘境。该地块成交价24.567亿元,溢价率约9.47%,成交楼板价约3.1199万元/平方米。

  有趣的是,碧桂园此前曾先后进入松江、青浦2宗地块竞价环节,但却并未参与报价,而是选择了弃权。

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,碧桂园本次在上海首次土拍中先后两次弃权,一方面从地块角度来看,松江车墩地块最终由金地拿下,因为早几年金地就在车墩开发过项目,同样青浦夏阳街道地块被首创竞得,在竞争过程中,碧桂园很可能意识到自己对于该地块的把握能力不大,其他竞争者对板块的熟悉程度较高于自身,导致自身存在开发难度相对较大的压力之下。另外一方面,很大程度上和碧桂园本身的战略布局有关,以三四线城市为主,导致其对上海的拿地决心并不坚定。

  不过,从碧桂园连报3宗嘉定地块或也可以看出其此次嘉定拿地的决心,以及持续深耕上海市场的需要。

  中指院数据显示,碧桂园于2019年拿下3宗宅地后,在去年拿地节奏便有所放缓。

  截至2020年末,碧桂园在上海持有27个项目,总可售建筑面积101.15万平方米。

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