规划背景

近日，上海市闵行区人民政府印发《闵行区城市更新"十五五"规划》，围绕城市功能完善、产业空间提质与民生改善作出系统安排。规划提出滚动推进"两评估、一清单、一盘活"专项行动，排摸潜力地块和园区，综合运用回购、回租等方式，推动低效产业空间向高效载体转化，为先进制造业和研发经济腾出发展容量 闵行区是上海南部重要的制造业基地，也是中心城区功能向外疏解的重要承接地。随着产业升级加速，部分老旧厂区在结构、层高、消防与环保条件上已难以适配新兴产业需求，城市更新由此成为释放产业空间、提升土地产出效率的关键抓手 从规划导向看，本轮城市更新并非简单的拆建，而是强调产业空间与城市功能的协同提升，既关注载体本身的物理条件改造，也关注周边交通、配套与公共服务的同步完善，力求让更新后的空间真正具备承载优质产业项目的能力

更新重点

在产业空间提质增效方面，规划明确推动老旧厂区更新转型，加快推进T轴核心区骄成总部基地项目建设，推动轴承厂地块出让及开工建设，以点带面带动周边产业载体整体升级 同时，规划提出有序开展柳岸街邻、王家场以及七宝教寺南侧局部地块等3个重点地块土地出让工作，并同步启动南侧交大置换地块控规调整相关研究，为后续产业项目落地预留空间与制度接口 对制造企业而言，老旧厂区更新意味着未来一段时间内，闵行将陆续释放一批经改造或新建的产业载体，其在层高、承重、消防与配电等条件上更贴近现代生产需求，企业在选址时可选择的标准化载体将明显增多 对承租企业而言，更新过程中的临时搬迁安排也需要提前考虑。若企业所在厂区被列入更新范围，通常会有一定的过渡期与搬迁协调机制，建议企业保持与园区及主管部门的沟通，及时了解时序安排，避免因信息滞后影响生产计划。同时，更新后载体的租金水平与准入条件可能与原有载体存在差异，企业在续租或置换时宜提前测算成本变化，做好预算安排

闵行区城市更新十五五规划印发 老 园区实景

科创载体建设

规划提出以上海交大、华东师大两所"双一流"高校为核心，加快推进交大闵行北校区未来产业创新区和产教融合攻关区建设，强化高校科研资源与区域产业的联动 围绕"大零号湾"区域，规划提出推进常青工业园"规储供用"工作，打造常青科创核心、滨江活力核心和江川、沧源等多个科创功能节点，形成多点布局、多类型的科创载体空间，为科技型企业提供从孵化到中试再到量产的梯度化空间供给 这种"核心节点加多点布局"的结构，有助于把高校与科研机构的创新资源，通过科创载体与产业空间串联起来，让技术成果在区域内完成从实验室到生产线的转化，减少外流

产业影响

对制造业与科技企业而言，城市更新带来的直接变化是产业空间供给结构与品质的提升。一方面，老旧厂区经改造后层高、承重、消防与配电条件更为适配现代生产；另一方面，新增的科创载体多位于交通与人才条件较好的板块，有利于企业招引研发人员 空间供给的梯度化也意味着企业可以在同一区域内完成从研发、中试到规模化生产的布局，减少跨区域搬迁带来的时间与成本损耗。对处于成长期的中小制造企业，这类载体的可分割、可扩展特性尤为实用 与此同时，更新过程中释放的土地与载体，往往会同步提升周边道路、管网与公共服务配套水平，企业入驻后的物流效率与员工生活便利度也会随之改善，这对稳定技术团队具有实际意义 从企业选址实务看，城市更新释放的载体在面积段上通常兼顾中小规模需求，不少项目会设置可分租的单元，这对预算有限但需要合规载体的中小企业较为友好。企业在关注此类载体时，除租金外还应核实消防验收、环评准入与产证情况，避免因手续问题影响后续经营

闵行区城市更新十五五规划印发 老 厂房环境

发展展望

城市更新的推进节奏，与产业项目的落地节奏密切相关。规划通过"排摸—评估—盘活"的闭环机制，把零散的低效空间整合为可承载产业项目的标准载体，有望在"十五五"期间持续释放产业空间 对有意在闵行布局的企业而言，可重点关注T轴核心区、常青工业园及高校周边科创节点的载体供给情况，结合自身工艺要求与人才需求，提前对接园区与主管部门，把握空间更新带来的窗口期 需要提醒的是，具体项目的建设时序与载体条件以主管部门发布的正式文件与出让公告为准，企业在做出选址决策前，宜通过实地踏勘与正式渠道核实相关信息 需要注意的是，城市更新项目从规划到载体交付往往需要一定周期，短期内实际可用的空间供给仍取决于在建项目的进度。企业在制定选址计划时，宜同步关注既有园区存量载体与新建项目两类渠道，避免因等待更新项目而延误投产安排

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