商业地产中招商部门和运营部门哪个比较有发展？
我目前是招商人员，领导有意向把我调到运营部门。想请教下各位大能这两个部门得职业发展有什么特点。
”，很多人曾经争论过到底是招商重要还是营运重要，其实没有孰优孰劣，从职业发展来看不管是招商还是营运只要自身的能力到位，职业发展都不会有太大的问题。从工作难度来看，不管是招商还是营运想要做好难度都很大。另外招商和营运是息息相关的，招商不懂营运是绝对不可能做得好的，所以并不存在，招商转营运难还是营运转招商难的问题。
谢谢邀请，@彭劲豪的回答非常全面说明了目前行业的现状，原来我也有一个回答是说这个。
这里我简单说一下你领导的意图，如果你在诸如万达、银泰、等 较为大型商业地产开发商的话我认为你的领导看重是你工作潜力，而非现在的工作能力。运营招商其实在万达出现过是一个工作职位，招商独立思维模式原本就是“传统百货行业的思维模式”但是你不要被这个看似清晰但是发展方向却是不同名字弄迷糊了。
招商岗位本身的主要依赖项目总对自身的定位，就是说从工程为主导入运营为主的对一个项目的关键时刻，所以说做过基础招商人更容易对最终消费者产生误区，因为招商面对是“把商家弄到项目里经营的思路”所以考核结果是“在招商过程中签约率”，而运营正好相反“运营面对是保证坪效内、租金内”商户的经营情况，但是一个好运营人员可以非常容易的签约招商商家，而招商人员少有人能保证运营的层面事情。所以说在规模不大的开开发商中从招商到运营是一个职业角度的提升。
我们做商业地产这个行业关键看中是自身水平、行业经验、对集团政策的消化力、三点中运营职位起着十分重要角色，运营总监、招商总监前者更有职业含金量。以万达为例，城市公司总一般都具备能做运营、（提出针对城市公司级别项目的思路）招商能力（可以高度匹配甚至提升进入商家能力）两个方面，在日常运营中我们面对问题是多样的，但是也是成长的关键时期。万达曾有做运营年轻人，自行编写运营刚要。绝对是日后做大事的基础，运营角度看问题其实就会发现很多有趣的地方：“为什么消费者喜欢这家餐厅、为什么麦当劳促销等”，而且良好身份也是可以安静思考商业运营的未来的先决条件，运营人更喜欢称呼自己为“店长”这个词眼，笔者短暂任期一段时间综合体运营总监职位感觉和航母舰长差不多。
做运营的好处就是以后可以去下******业做发展总、也可以到互联网行业做创业合伙人，更可以自己干脆开店。方式多多。万达很多事业部总就是运营做起来的，但是要十分珍惜在 运营这个身份阶段广泛的学习能力“英语、财会、营销”是三大匹配，还有就是厚黑学了，如果你年纪不大30岁内能从招商到运营是难得机会。
最后：放下自己，别人说你什么这真的很无所谓的事情，他们毕竟不是你。当然你成功了也不会分他们钱，有些朋友是值得你交的他们提升你，还有就是嫉妒你了，做运营时候不断反思自己，多和认为自己工作不到位上级沟通，机会来了会懂得我说这些的意义，祝顺利，和以后多分享自己工作中的遇到问题到知乎。
一，运营工作的学习是更倾向于师徒制的。也就是在最初期需要有导师带，好的导师可以让你看问题的视角更高更专业。而单纯的自我学习会有很多角度揣测不到，毕竟运营工作的是太综合的覆盖面。
二，运营的KPI是营业额。你可以通过帮扶店铺而增加营业额，也可以通过提前开业而获得更多的营业额。当然，收益也很重要，所以你要保证租金按时到账，或者提高营业额来提高你的抽成收益。
1.新店开业:新进店铺的装修进度跟进（涉及图纸审核，消防空调跟进，营业执照跟进，进度把控催催催，开业活动，人员培训等等）。
在我们公司，你甚至可以越界。推广的活也可以做点，招商的活也可以做点。而他们，是做不了运营的。
三，运营是各部门的枢纽，是商家与商场联系的通道。你们公司的招商，推广，物业，工程事宜全部都是你跟商铺沟通。协调人与人的关系。
四，部分公司的运营是双职能的。即不止负责以上三大核心工作（店铺运营），你还有场地管理，会员管理，与银行对接等等的另一职能线。
五，其实运营很像职业经理人，管着很多店铺的职业经理人。了解不同业态的乙方店铺，为他们的业绩提出建议。
所以做运营就像在面包店，服装，化妆品，儿童业态等乙方公司轮流跳过槽....什么行业都较为深入的懂一点。今后若想创业，行业认知度和人脉其实都能找到点人。相比于招商，你会更深入点。
六，运营是商业的基础，也是基石。一般的商业新人，建议先做运营，再转岗。你的知识会更踏实，也会更了解商家和顾客的需求。
题主能够问出这种问题说明进入行业不会太久，对行业认识度较浅，作为一个苦逼的南方策划狗 ，能够帮到你的也就以下几点浅见，说的不对请不要打死我……
1.商业地产招商有南北区域之分，如众多北方的品牌不会或短期内不考虑南方市场；一二线城市和三四线城区之分，如有些品牌对市场的认可及商业条件的承受能力不同，各个区域都存在很大的市场区别，能搞定本区域的不一定能够搞定其他区域。
2.商业地产招商和普通房地产销售有些极大不同，有极大可能跨市甚至跨省作业，增加了招商难度的同时也考验了招商人员的能力。
3.目前一二线城市商业地产已经成熟，开发接近尾声，三四线城市商业地产开发量近两年供过于求，在15～16年将会呈井喷状态，商业地产招商将会呈现越来越难的趋势。
小结，商业地产招商难度较大，一二线城市已经缺少招商人员成长的土壤，三四线城市未来几年将会呈现招商越来越难的状态，但是对于招商人员是一个很好的成长平台。
4.商业地产运营与传统百货商超不同，更注重于区域的整体市场运营，致力于提供更好的品牌组合更丰富的产品更好的购物体验给予消费客群，包含了品牌招商，商户管理，运营管理，运营策划，工作专业性更广泛也更复杂。
5.一二线城市目前缺乏专业运营人才，三四线城市未来众多商业地产在进行市场洗牌的时候对于运营人才将会呈现井喷的趋势。
总结，招商难做并且前途未卜，运营更难做且没有学习的平台但是前途一片光明
能做销售的做不了招商，能做招商的做不了运营，能做运营的有一些能做招商！
本人从事商业地产13年，做过很多年运营，也做过好几个场子的招商，所以，应该可以给您提供点建议：
第一：您问的商业地产中，招商部和运营部哪个比较有发展。我想，这个问题您其实是在问，这两个部门，哪个能让您在若干年后更值钱？或者说，两个部门中，哪个部门能让您在工作了几年后，能获得更多的资源、成长和话语权？
如果我上面写的话对您的问题理解的还算到位，那么，我接下来的解释，希望您继续阅读。
第二：招商工作，其实是一个资源开拓工作，在商业地产中，属于增量工作。无论一个场子新开还是已开，作为一个招商，必须为这个场子不断的增加优质的商业内容。这个增量工作，是比较辛苦的，也是比较有乐趣的。因为您如果从事招商，就必须逼着自己不断的走各个市场，拜访不同的投资人、运营官以及中介，这个过程，会极大的开拓您的眼界，也会让您感受业务员都会感受到的奔波、压力和求人之苦。但是最终，您会在学习与实践中，掌握一大批资源，结识一大波人脉，如果您坚持不懈，并且品行良好，甚至可以在十年后自己出来做一个中介公司，为存量甲方招商代理。
但是，招商结识的人脉和资源，是基于您所在的项目，或者说，您所在的甲方实力。如果项目不好，甲方较差，您的工作是很难开展的，尤其是在现在的乙方市场中，如果您的平台很一般，且公司不远投入资源招商，您的招商其实是没有多少话语权的。这个对招商人员是很痛苦的。
即便您所在的平台很好，招商工作相对容易。但是，平台好，本身的要求也高，对于乙方租金、能级、品类要求很高，审批链也很长，您一定要耐住性子，仔细的学会在体制中生存，千万不要为了蝇头小利，砸了自己的前程。
招商是一个居无定所的工作，集团项目，哪里有需求就去哪里，革命的一块砖，您懂的。
第三、运营工作其实是商业地产中存量管理工作。在商业体成型，内容基本填满后，运营工作就开始了。商户的进场、销售、租金，场子的物业管理，商场的流量粘性和沉淀，二次招商的开展，数据的分析等等等等，都是运营工作的范围。
因此，比起招商，运营工作必须懂得如果管理好一个存量，让这个存量增值而不是贬值。工作很琐碎，范围很广泛，职业技能要求也很高。
比如您要学会水电气消防装修的知识，还要懂得促销、库存、卫生、证照等知识，甚至还要学会与政府、商户、招商、集团领导打交道，还要配合招商唱双簧，加班熬夜、随叫随到、整夜不关手机是经常的事情。几年下来，cad、excel、ppt这种软件都烂熟于心，并时常以表哥表姐，张工王工自居自嘲。
运营工作比招商相对稳定，在一个场子可以沉淀很久，对于不喜欢总是变动的爱豆来说，运营是不错的选择。
从资源上来说，当然是招商接触的面更广。有时候，一个代表公司的招商人员，甚至能接触到乙方一把手、董事长，也是很正常的一件事。更多时候，招商几年走七八个场子，全集团带着招商，看到的，接触到的，自然不一样。您认识和认识您的人多了，层次高了，对您来说，是不是资源更丰富了。
从成长上来说。一个人成长取决于两个方面，一个是知识面，一个是实践性。招商，尤其是集团性的招商，接触的场子多，每天业务的洽谈量巨大，还能不断的从新场子的规划开始实践自己的商业理念，不断纠正自己的商业认知，这是一个从业者很难得的机会。运营面对的存量，其结构是基本固定的，即便有二次招商，只要不涉及到大的调改，认知和实践就不会有太大的差异。
从话语权来说，一个运营，在现在乙方市场的年代，是没有多少话语权的。商户的落位、租金、年限，场子的规划既然都已经确定，运营对这个场子的根本结构，影响力有限。反而是招商，在场子建设初期，以及大的调改关键期，有着巨大的话语权。有些运营在一个场子工作十多年，竟然见不到乙方真正的老板，也是很正常的。而招商，则是很容易就见到投资人的。
最后，现在阿里腾讯不断的介入实体商业，用大数据和人工智能替代了越来越多的运营权。想必不出10年，大部分的运营工作，都会被人工智能所取代，包括商业分析、流量管理和物业管理。
招商因为涉及的东西较多，且知识面相对商业地产中其他岗位都多，后期转其他岗位的可能性相对大很多！ 国内许多商业地产的运营均是招商转岗的。 做运营的转招商，唔，之前某百货就有这类案例，结果嘛…现在还是运营！ 额，可能见识较浅。 但通常认知似乎都是，招商因为牵扯足够多的基本知识以及沟通能力，思考能力，而在后期可以转策划，转运营，甚至转营销。
招商部门和运营部门的工作各具特点，对人的要求也不一样，接下来从下面几点对招商和运营的工作进行分析：
招商部门是给公司谈生意的，工作的阶段性特点比较明显，短期内承担的压力更大，要求人更有冲劲儿；营运部门的角色是管家，是给公司管生意的，工作全面性的特点更突出，要求人更有韧劲儿。
招商人员要懂市场、懂品牌、懂工程、还要懂得怎样整合和开发资源;营运人员的知识面要求更宽，要关注品牌从进入直至离开商场的整个生命周期，不但要了解品牌，还要帮助品牌（特别是新品牌或刚进入项目所在市场的品牌）适应环境，解决工程问题，一起做营销，做人气，甚至还要帮助品牌协调解决货品配置.（即使是连锁品牌，每个店铺的客人和货品也都存在匹配的差异性、特殊性）和人员安排等内部管理问题。
招商部门的重点在做生意，需要人脉和技巧，工作的技术性强；营运人员重点在管生意，对人的沟通、协调能力要求高，更强调管理能力和工作的艺术性。
招商人员的文字和语言沟通能力当然要强；营运人员不但要能说，能写，还要能编写制度、能设计工作流程、能编制市场营销方案，能整理营运案例。
总之，大型商业地产项目的营运负责人应该像航母的舰长一样，能文能武，从综合和长远来看，运营部门的人更有发展。
很多年前就看到这个问题了，但当时刚入行不敢妄加评论，再加上太古的招商和运营是一个部门（也就是我们每个人既负责招商，也负责运营），所以没有机会做个对比。
根据我这些年来的经验看，这两个部门的发展、公司地位、对项目的影响力其实不相上下。大多数项目总（店总）其实两个部门的经验都有。
我的建议是，短期发展看项目阶段，比如未开业的项目，项目的重头肯定在招商，公司的资源也会向招商倾斜，所以这个阶段招商岗就比较容易出成绩，有利于你的简历；如果是开业多年、或开业率达到90%左右，且项目短期内没有大的调整计划，那招商的工作量相对就没有那么多，项目的重心、资源都会向运营倾斜，这时候运营就比较好出成绩。如果看长期发展，比如你的奋斗目标是做到店总（祝大家都能成功~），那这两个部门最好可以都做一做。有利于你掌握全局。
因为我招商和运营都做过，所以说一说自己的感受。我个人比较喜欢招商的工作，因为相对来说没有那么琐碎，并且签单的时候比较容易有成就感。但是，运营的工作，对我后来的职业发展帮助特别大。因为这个工作会和租户有很多深入的沟通，一方面可以帮我建立关系，另一方面也有利于了解这个行业全局。相对来说，招商时和品牌的对接，就显得非常浮于表面~~细品都懂。
同时运营还经常需要处理一些比较复杂、负面的纠纷，比如工程问题、租金问题、租户之间的矛盾等等，这些事情非常考验一个人的谈判能力，和迂回解决问题的能力，还能提升心理素质~~~
入职从总监助理做起，然后是物业营运助理，物业营运副主任，主任，一共近四年时间。接触到项目的一次招商末期，三年营运期，二次招商期。我觉得收益非常多。
第一，招商营运结合的话，所有和租户相关的事情是连贯的，特别是营运期间那些装修期间的遗漏工作，这个商家为何进来，中间发生了些什么，都会心里有数。
第二，租户也会觉得容易沟通，尤其是香港台湾和海外品牌，往往比较注重这种合理的职场联系（不要求经常聚会吃饭，但是每次到对方城市的话，坐下来聊聊也是收获）。
第三，把招商和营运都做过了，回过头来看商场从前期筹备，招商，开业营运，再调整经历的所有事情，虽然也有令人讨厌（催租啊，提前撤场啊）的时候，但是可以看到一个项目如何从无到有，甚至通过各个部门（我们部门，工程部，物管部，市场部等）从上到下都一致地来协作营运项目，让它变得更有价值，这个我觉得哪怕不要工资也值得。
所以我很信奉做招商的，一定要继续做营运。奈何现在的人都喜欢拿招商佣金，甚至是那些乱七八糟的入场费介绍费，一听到营运就溜走了，觉得是吃力不讨好的活。
现在回到三四线城市（家庭原因π_π），坦白说是完全不一样的商业环境。管理层是资金流为主，售后返租什么的不要太多。
既然现实如此，那只能在有限时间里，利用招商营运的理念和精力，尽力把项目做好。这，才是能力范围内的事情。
运营好，工作稳定人脉稳定，升了店总生活非常舒服，管的人多商户多，资源也多。
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运营的工资一般都向物业看齐，工资不高的。招商转运营易。运营转招商是比较难的。
从职业发展的角度：运营好过招商。招商一般停留在开业前期招商筹备阶段。这个时候一个项目需要大量的招商人员，但行规是一般开完业后，大量的招商人员会流失，这种流失包括主动和被动。开业后，好的商场调整频率较低，此时招商人员的数量可能从之前的十几个到几个。所以，招商人员的职业发展路径一般都是，项目招商-总部招商-招商总-项目总，或者项目招商-项目营运-项目总-总部总。所以，如果你是基层的招商人员，转营运人员是有利于你的职业发展的。
从学习和经验角度，招商转运营是很合适的。尤其是招商已经有一定年限，2-3年是最为合适的。现在的项目已经转入了大运营。招商人员在起初总想着把客户招进商场即可， 有些招商人员开始学习一些不良的招商手段，比如说欺骗，谎称一些知名的品牌已经进驻，给客户造成假象，等等导致后期运营过程中，运营人员叫苦连天。所以现在的大运营要求我们的商业管理人员要具备大运营知识，从招商、到市场、到运营无一不通，只有这样，才能更好的帮助商家推广，了解他们的问题，和他们一起成长。
从岗位的要求来看，招商和运营要结合自己的规划和特点来定。这2个岗位都属于商业地产中的核心岗位，招商是所有业务的核心，是给公司赚钱的主力，任何一个商业地产其实本质上就是招商，其他都是辅助招商。他的特点需要资源足，喜欢和别人打交道，是外向性格。运营其实是在购物中心发展的后期才出现的。我在以前的文章曾经写过，最早香港和新加坡的购物中心是没有运营的，运营的角色只是普通的物业管理角色。到了国内，由于很多的商业是个体户，他们不懂经营，随着竞争的加剧，国内百货的运营模式逐渐被购物中心所接受，慢慢的成为购物中心的主力。
运营就是个大管家，所有的事情都和运营有关联，只要能帮助购物中心，运营应该全部要做。运营岗千万不要把自己当做一个费用的追缴者，物业管理部的追修者。好多营运小员工一天就干2个事，“租户你赶快交钱吧”，“刘工，你赶快过来给商铺修理吧”，这个成了初级营运人员的全部认知。要求运营人员既要有外向性格，和顾客以及租户打成一片，还要要求具备细腻性，数据分析的逻辑能力，能够通过经营分析找出租户和商场的问题，进而解决问题。是的，运营岗要求的素质更多，也更高。
总而言之，合适你的就是最好的。多看看自己想要什么，都去了解别的部门是干什么的，这个对你的判断会更有依据。
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