深耕长三角都市圈理科生金地展现稳健投资的魅力
上海交通大学特聘教授陆铭认为，在城镇化比例持续提升和人口大量流动的背景下，人口呈现了向少数地区集中的趋势。
人口在各个城市之间的流动使得城市与城市之间来往密切，形成了都市圈，“实力派”城市谋求一体化发展又进一步形成了城市群。陆铭指出，按照学术界的定义，都市圈就是指以中心大城市为核心，紧密连接周边半径，大概是50公里左右连片发展的地方就叫都市圈。
在拥有着巨大魅力的长三角城市群内，一些大型城市无疑是流动人口的重要吸纳点，围绕着这些城市的都市圈也较早成型。陆铭指出，长三角内城市的优势在于长江中下游地区的黄金水道、可比拟京津冀的教育和医疗资源，以及人口规模。因此，以上海为例，要看到城市规模的意义，不能把城市规模当作负担。“事实上，与东京都市圈相比，上海都市圈的规模还是太小。”陆铭表示，上海都市圈下一阶段要想发展，第一是增加整个建设用地供应。第二加强低效率利用的工业和商服用地转化成住宅用地。第三要适当放松容积率的管制，在保障安全的前提下，对于城中村等低成本的居住形态要增加包容度。第四是加强流动人口子女的教育投资。
“应该从国家战略维度来推动核心都市圈发展，战略上思想统一，中国制度的优势就能发挥。”阳侃表示。
阳侃认为，上海与周边城市一体化的过程中，会形成一些城市功能级别比较高的节点，这也是很大的投资机会。
自2015年聚焦“深耕城市”以来，金地华东区域将上海、南京、苏州、合肥等城市列为投资重点，同时在聚焦一、二线城市的同时也在围绕深耕城市进行适当下沉，积极拓展重点城市周边的都市圈。
近年来，金地华东区域持续坚持这一导向，加码长三角区域的都市圈的投资和布局。金地集团发布的公告显示，2020年，金地华东公司获取了19 宗土地，位于上海、南京、苏州、盐城、扬州等核心城市。而今年上半年，金地有26.87%（金额占比）的新获土储位于长三角。
土储结构也折射出金地的投资逻辑。根据金地集团2020年年报，截至2020年末，公司已布局全国70个城市，总土地储备约6036万平方米，其中一、二线%。一、二线城市的土储通常被视为投资中的蓝筹股，以2020年的房地产市场为例，疫情初期行业几乎停摆，然而后续的复苏过程中城市出现分化而快慢不一，许多一、二线城市的房地产市场比预期更快回暖。将一、二线城市的土储作为压舱石”，金地的“粮仓”积累的是“稳稳的幸福”。
“深耕城市”的发展导向结出了累累硕果。2021年，金地华东区域上海和南京的单城销售双双突破200亿，分别位列克而瑞城市销售榜单第1和第6位。其中，南京都会四季项目实现热销，单盘销售超50亿元，在克而瑞2020年全国单项目金额榜上排名第65位。
作为房产业的“理科生”，金地华东区域的每一次出手拿地的背后都是理性的分析和周密的计算，分析每一块土地的价值，把握窗口期获取土地，并从中收获更大价值。
金地华东区域有一套“三角模型”理论，即从“安全性、流动性、盈利性”三个指标切入，衡量地块的价值。例如安全性，其外在表现之一是金地并未采用在土拍市场上“抢地”的策略，尽量避开热门地块和热门时段。这三个指标构成了金地华东区域对目标地块的“打分体系”，直指地块的实际价值，使金地华东区域的投资更具备穿透周期的远见性，在后续的经营中起到正向助力。
在金地的认知中，投资是一切的开始。为了开好这个头，金地在投资阶段将项目的全生命周期都考量进去。金地集团华东区域地产公司的内部管理要求“投运一体化”，其核心是实现投资与经营联动。
该管理思路用一句话概括就是“投资为始，经营为终，以终为始”。金地在投资之前就为后续的运营留足空间，用高质量的投资保证后续的经营指标。不仅于此，一个优秀的管理模式必须形成闭环，使其循环往复。因此，优质的经营对投资也是一种反哺，它可以持续向投资回馈正向信息。
上海金山区金山新城两幅地块是金地华东区域科学管理的佐证。在获取地块前，金地根据“三角模型”进行研判，该地块的地段和主力购房人群（区域内生的市场）可支撑模型中的安全性和盈利性。项目入市阶段，营销团队对区域内生市场客户进行精准调研，形成因地制宜的产品和营销策略打法，项目入市后成为区域红盘，金地在金山区的市场占有率也大幅提升。
理性的投资对稳健的财务数据颇有裨益。2020年“三道红线家重点上市房企中，“三条红线”落地时一线家，金地是其中之一。纵观金地2017年至2020年的财务指标，金地已经连续5年保持“绿档”之列。
房地产行业已从土地红利时代进入管理红利时代。今年的投资者关系会议上，金地集团董事长凌克表示：“调控政策是给金地带来新的机会。过去几年，发展最快都是负债率最高的，今后整体发展最平衡、管理最精细的企业，会发展得更好——这就是金地的追求。”
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