【热点解析】长三角城市群经济及房地产市场简析
原标题：【热点解析】长三角城市群经济及房地产市场简析
2019年3月，政府工作报告指出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。这一指出为长三角的发展带来了新的机会和变革。长三角区域是中国经济最发达，人才最集中，产业最先进的区域，也是国际公认的六大世界级城市群之一，加快推进长三角一体化发展是大势所趋。
近两年，全国房地产市场发展迅速，长三角地区尤为明显。交通的一体化，高铁、城铁、地铁等外部和内部交通的发展为房地产市场带来了新的机会。同时，长三角一体化增加了跨地区的人才流动，租赁住房市场也会迎来新的发展机遇。
长江三角洲城市群（简称长江三角城市群）以上海为中心，位于长江入海之前的冲积平原，土地面积 21.17万平方公里，2018年地区生产总值17.86万亿元，总人口1.54亿人，分别约占全国的2.2%、19.8%、11.0%，包括：上海，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市。经济腹地广阔，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。
长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，在中国国家现代化建设大局和开放格局中具有举足轻重的战略地位，是中国参与国际竞争的重要平台、经济社会发展的重要引擎、长江经济带的引领者，是中国城镇化基础最好的地区之一。
二、长三角城市群网络化空间格局规划——“一核五圈四带”
根据2016年6月，国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》，长三角城市群将构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，逐步发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动都市圈、发展带的同城化发展。
*提升上海全球城市功能，推进与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等协同发展
*南京都市圈：包括南京、镇江、扬州，打造创新创业高地和金融商务服务集聚区
*杭州都市圈：包括杭州、嘉兴、湖州、绍兴，建设自主创新、跨境电子商务、生态文明示范区及试验区
*合肥都市圈：包括合肥、芜湖、马鞍山，发挥承东启西优势，承接产业转移，创新链和产业链融合发展
*苏锡常都市圈：包括苏州、无锡、常州，发展先进制造业和现代服务业
*宁波都市圈：包括宁波、舟山、台州，建设浙江舟山群岛新区、江海联运服务中心、宁波港口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区
*沪宁合杭甬发展带：中枢发展带，发展服务经济和创新经济
*沿江发展带：发展临港制造和航运物流业，港产城一体化
*沿海发展带：陆海统筹，发展海洋经济
*沪杭金发展带：高技术产业、商贸物流业为主
1．GDP总量：2018年长三角城市群GDP总量为178642亿元，占全国经济总量的19.8%。从2018年长三角26市的经济表现来看，上海GDP总量遥遥领先，超过3万亿元；其次为苏州，杭州、南京、无锡、宁波4市GDP总量在1-1.5万亿元；南通、合肥、常州、盐城、扬州、绍兴、泰州7市经济总量超过5000亿元，安徽池州GDP总量排名最后，总量低于1000亿元，其余各市均在1000亿元以上。
2．GDP增速：2018年滁州GDP增速最高，达到9.1%，且高于上年0.1个百分点；镇江增速最低，仅为3.1%；与上年增速相比，2018年长三角26市中，除滁州、池州2市微升，3市持平外，其他21市均下滑。
1．人口总量：2018年，长三角城市群人口总量为15401亿人，占全国11.0%。其中，上海、苏州常住人口超过千万，属超大城市；杭州981万人，即将突破千万人大关；南京、宁波、合肥、南通、盐城、无锡、台州、金华、绍兴9市超500万人，属特大城市；其余，有9市属Ⅰ型大城市（300-500万），5市属Ⅱ型大城市（100-300万）。
2．人口年增量：2018年杭州常住人口增加34万人，宁波20万人，合肥12万人，南京10万人，人口发展迅速；上海、嘉兴、芜湖增长超5万；盐城、泰州出现负增长。
3．城镇化率：2018年，长三角城市群人口城镇化率为72.0%。其中，上海、南京常住人口城镇化超过80%，上海最高，达到87.7%；杭州、无锡、苏州、合肥、宁波、常州、镇江7市超70%；除安庆城镇化率49.2%以外，其余16市均在50%-70%之间，且12市超过60%。
4．人口区域平衡发展：根据《长江三角洲城市群发展规划》制定的城市群人口目标测算，以2014年常住人口为基数，到2020年，长三角城市群26市常住人口将增加约1500万。为合理控制人口增长，推动城市群人口区域平衡发展，长三角城市群将从以下方面推动。
1）严格控制上海中心城区人口规模：以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量，引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布，采取积分制等方式设置阶梯式落户通道。
2）适度控制其他优化开发区域人口过快增长：与周边中小城市联动发展，通过产业升级和功能疏解等方式，控制人口过快集聚。
3）引导人口加快向重点开发区域集聚：合肥、南通、扬州、泰州、宁波、绍兴、台州、芜湖、马鞍山、滁州、宣城等城市，承接产业转移，促进产城融合，提高人口吸引集聚能力。全面放开芜湖、马鞍山、盐城、泰州等城市落户限制，有效降低合肥等城市落户门槛。
1. 成交量方面，2019年1-9月，长三角城市群26市商品住宅成交套数累计72.6万套，同比下降13.2%；26市中，仅8市较上年同期增长，其余城市均下降。其中上海成交10.4万套，居成交套数排行榜首，同比上涨4.2%；池州成交套数排名最低，成交6410套，同比下降14.5%。同比方面，常州以106.1%的翻倍增速领涨；无锡降幅最大，达到53.7%。究其原因，无锡2018年7-9月项目集中成交，市场热度较高，单月成交量过万套，尤其9月超过了2.6万套，从而导致同比量出现较大降幅。
2. 价格方面，2019年1-9月，长三角城市群26市商品住宅成交均价18591元/平，同比上涨15.1%，涨幅较明显；26市中，除金华较上年同期有所下跌外，其余25市均有不同程度的上涨。其中上海商品住宅（含保障性住房）以32571元/平的成交价格居榜首，同比上涨14.6%（上海商品住宅不含保障性住房成交均价54139元/平，同比上涨6.8%）；其次是杭州30910元/平；铜陵成交均价最低，为6018元/平。同比方面，无锡以79.8%的涨幅领涨；金华则下跌9.0%。
1. 成交量方面，2019年1-9月，重点监测的长三角城市群17市（详见说明）二手住宅累计成交套数61.8万套。该17市新房成交量为63.3万套，微高于二手住宅，一二手住宅成交量基本相当。根据17市新房成交量的占比预估，长三角26市二手住宅前三季度成交套数81.6万套左右。其中，上海以17.6万套的成交量遥遥领先，同比增长47.3%；苏州、南京以6万+的成交量分居二三位，同比分别增长32.1%、9.5%。台州成交量最低，不足7000套。
2. 价格方面，2019年1-9月，上海二手住宅成交参考均价最高，达到50401元/平；其次是杭州，33565元/平；南京排名第三，为31051元/平；镇江排名最低，仅8435元/平。其中，苏州同比上涨10.9%，涨幅较高；上海同比下跌10.5%，降幅明显。
综上所述，上海，作为城市群的中心城市，在经济、人口、交通及城市配套等方面优势明显，一二手住宅交易量价排名均居首位。杭州、南京、合肥作为二线省会城市，城市地位、资源优势等也突显，住宅市场量价排名靠前。
分类来看其他城市，地理位置方面，环上海的南通、苏州、无锡、嘉兴、宁波、舟山6市到上海直线距离较短，受上海中心辐射带动作用较大，未来发展潜力亟待挖掘。经济人口方面，苏州、无锡、宁波、南通、绍兴、盐城6市在城市群中比重较高，城市综合实力较强。市场量价方面，苏州、宁波、无锡、常州一二手住宅成交量排名前十，而常州与无锡近两年新房成交量上涨十分明显，无锡、扬州、南通、泰州、台州新房价格出现较高涨幅。
随着城市的不断发展，一线及二线省会城市的“大城市病”问题日益突出，公共资源的过度集中，人口的过度集聚，造成了城市交通拥堵、环境恶化、城市运营成本过高等问题。长三角一体化发展，有利于各城市统筹规划，合理布局，分工协作，协同发展。尤其是苏州、宁波、无锡、南通、嘉兴、常州、镇江、泰州、绍兴、台州等经济、人口、交通、城市综合实力较强的城市，未来将在承接中心城区功能、人口疏解等方面发挥积极的作用，从而带动城市自身的发展。而人口的集聚、产业的发展必将带来城市房地产市场发展的新机遇。
本报告二手房监测17市包括：上海、苏州、南京、宁波、杭州、合肥、无锡、常州、南通、嘉兴、镇江、芜湖、泰州、盐城、扬州、湖州、台州
数据来源：各城市统计局、中国指数研究院、我爱我家研究院、其它公开资料
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